25 млн за квартиру: какой ипотечный вариант выгоднее

Эксперт по финансовым продуктам Султан Елемесов  сравнил два сценария покупки квартиры и пришел к неожиданному выводу. При грамотном использовании разницы в ежемесячных платежах более дорогая ипотека может дать финансовый результат лучше жилищного займа, сообщает El.kz.

Дорогая ипотека и большая финансовая подушка

Поводом для расчета стало рассуждение ипотечного эксперта о выборе между жилищным займом Отбасы банка с первоначальным взносом в половину стоимости жилья и рыночной ипотекой с меньшим взносом. Елемесов решил проверить эту идею на конкретном примере.

В расчетах рассматривается квартира стоимостью 25 млн тенге. Собственных средств у покупателя 12,5 млн тенге, срок кредитования составляет 12 лет.

При рыночной ипотеке первоначальный взнос составляет 20%. Ежемесячный платеж при ставке 21% выходит примерно в 380 тыс. тенге, а общая сумма выплат за весь срок достигает около 55 млн тенге.

Разницу, которая остается благодаря меньшему первоначальному взносу, автор предлагает разместить на депозите. При стартовой ставке 19% и ее постепенном снижении до 13% накопления за срок кредита могут вырасти примерно до 38 млн тенге.

В таком сценарии собственные расходы составят около 29,5 млн тенге. При этом у заемщика сохраняется отдельный финансовый резерв в виде накоплений.

Что происходит с ипотекой Отбасы банка

Второй вариант предполагает размещение всех собственных средств на депозите Отбасы банка. Покупателю при этом необходимо ждать полгода, поэтому на этот период в расчет закладывается аренда жилья.

Арендные расходы составляют около 200 тыс. тенге в месяц. После этого заемщик оформляет промежуточный жилищный заем, по которому ежемесячно выплачивает примерно 177 тыс. тенге.

Через 30 месяцев кредит переходит в жилищный заем по ставке 4,2%. После этого платеж снижается примерно до 128 тыс. тенге в месяц.

С учетом аренды и всех кредитных выплат общие собственные расходы в первоначальном расчете составляют около 32,5 млн тенге. На первый взгляд рыночная ипотека дает преимущество примерно в 3 млн тенге.

Главный фактор меняет весь расчет

Елемесов предлагает посмотреть на ситуацию с другой стороны. В варианте с рыночной ипотекой работает крупный первоначальный депозит, однако во втором сценарии ежемесячный платеж значительно ниже.

Получается разница между платежами, которую заемщик потенциально может регулярно отправлять на тот же депозит. Именно этот момент способен полностью изменить результат сравнения.

Если каждый месяц инвестировать сэкономленную сумму по тем же ставкам, к концу срока накопления могут приблизиться к 80 млн тенге. По расчету эксперта, около 35 млн тенге составят собственные вложения, еще примерно 45 млн тенге принесут проценты.

После вычета заработанного дохода из первоначальных расходов картина меняется. Вместо предполагаемой переплаты получается потенциальная выгода примерно в 13 млн тенге.

Почему ставка сама по себе ничего не решает

Расчет показывает, что сравнивать ипотечные продукты только по процентной ставке недостаточно. Существенную роль играет размер ежемесячного платежа и то, как заемщик распоряжается деньгами, которые остаются после обязательных выплат.

Ключевым условием такого сценария становится финансовая дисциплина. Если разницу между платежами регулярно тратить, ожидаемого инвестиционного результата не будет.

Сам Елемесов подчеркивает, что в финансах редко встречаются универсальные решения. Итоговая выгода зависит от ставки, срока, первоначального взноса, доходности накоплений и поведения самого заемщика.

Читайте также: 14 дней на отказ: как вернуть кредит в Казахстане и защититься от мошенников