Застройщики не должны продавать технические этажи в жилых комплексах
В Казахстане половина жилищного фонда до сих пор не имеет регистрации кондоминиумов, то есть оформленного владения собственниками квартир общедомовым имуществом. Отсутствие в домах де-юре такого права создает зачастую споры и ухудшает качество управления жилыми комплексами. Для того, чтобы изменить ситуацию в стране приняты законодательные новеллы по вопросам ЖКХ. О них информационному агентству El.kz рассказал управляющий директор АО «КазЦентр ЖКХ» Маргулан Абдыкаримов.
Справочно поясним, кондоминиум - это совместное владение между собственниками квартир в одном жилом доме или домами, расположенном на одном земельном участке. К нему относятся: лестничные площадки и марши, фасады, вестибюли, холлы, коридоры, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы, абонентские ящики, земельный участок под МЖД, придомовой земельный участок, элементы благоустройства, паркинги.
Как пояснил управляющий директор АО «КазЦентр ЖКХ», низкий охват жилых домов кондоминиумами в стране связан со сложной процедурой регистрации, которая существовала до внедрения так называемой «реформы ЖКХ», принятой еще в 2020 году. С ее введением ситуация начала исправляться. К слову, в 2019 году доля МЖД с кондоминиумами от силы дотягивала до 30%, сегодня она увеличилась до 50%.
«В 2020 году были упрощены процессы регистрации объектов кондоминиума. До этого нужно было письменное согласие всех собственников квартир и нежилых помещений собрать. Тогда финансовые затраты на регистрацию объектов кондоминиумов ложились на плечи самих жильцов, а это порядка 300-400 тысяч тенге на каждый дом. Поэтому жильцы, во-первых, не хотели подписывать это заявление, платить деньги. По этой причине в 2020 году данные требования были упразднены. С тех пор только два инициативных человека, которые являются собственниками квартир в МЖД, могут подать заявление на регистрацию объекта кондоминиума. Соответственно регистрирующий орган осуществляет всю подготовительную работу по регистрации объекта кондоминиума, в том числе расчет долей. Раньше расчет долей осуществляли жильцы, с 2020 года это делается со стороны регистрирующего органа. Соответственно все документы по земельным участкам также должны готовиться на стороне регистрирующего органа. Новым законопроектом теперь дополнено, что на регистрацию объекта кондоминиума может подавать заявление местный исполнительный орган и застройщик», - отметил Маргулан Абдыкаримов.
При регистрации кондоминиума подчеркивает спикер, собственники имеют информацию об объектах общего имущества и, соответственно, долю каждого владельца.
На практике есть случаи, когда застройщики умудряются оформить объекты общего имущества как коммерческие помещения. Нередко они регистрировали индивидуальное право владения техническими этажами и продавали их как жилые квартиры. Отныне такая возможность исключается, так как в силу вступают поправки, внесенные в законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.
Как сообщил Маргулан Абдыкаримов, для исключения таких ситуаций, в закон РК «О жилищных отношениях» внесены изменения и дополнения, предусматривающие защитный механизм. На уходящей неделе их подписал глава государства.
«История показывает, что многие застройщики строили дома и не передавали собственникам квартир общее имущество. Земельный участок, например, мог оставаться до конца не оформленным. При приобретении жильцами квартиры, они часто не смотрят, зарегистрирован ли объект кондоминиума, есть ли там земельный участок. Эти вопросы появляются намного позже… Теперь законом внесены изменения и дополнения в части того, что застройщик-заказчик МЖД обязан в течение шести месяцев со дня его регистрации обеспечить безвозмездную передачу наружных инженерных сетей и сооружений МЖД согласно ПСД. То есть закрепляются нормы о том, что застройщик обязан зарегистрировать объект кондоминиума. Документ выдается в ЦОНе», - сообщил управляющий директор АО «КазЦентр ЖКХ».
Нередко спорные ситуации в многоквартирных жилых домах возникали по вопросу сетей водоснабжения или водоотведения, которые проходят по всем квартирам. Эти коммуникации относятся к общедомовому имуществу. Часто жильцы закрывают их коробами. В случаях аварии между владельцем квартиры и органом домоуправления возникали противоречия. Собственник квартиры отказывался вскрывать короб, так как это несет материальные издержки. Это завязывало руки для устранения технической неисправности. Теперь законом закреплено, что собственник, установивший ограждение сетей, находящихся в общедомовой собственности, обязан за свой счет произвести демонтаж.
«То есть однозначно ставиться точка в этом вопросе. Собственник должен затем «окошки» оставлять, чтобы можно было провести ревизию», - пояснил спикер.
