Жалдамалы тұрғын үйді сатып алудың жолы қандай?

Қазақстанда соңғы жылдары арендалық тұрғын үй бағдарламалары халық арасында үлкен сұранысқа ие болды. Бұл — ипотекаға шамасы жетпейтін, бірақ тұрақты баспана алғысы келетін азаматтар үшін тиімді шешім. Осы ретте El.kz тілшісіне құрылысшылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюков арендалық тұрғын үйді сатып алу тетіктері, мемлекеттік бағдарламалар мен 2025 жылы енгізілген жаңа ережелер жайлы толық айтып берді.

El.kz: Арендалық тұрғын үйді сатып алу дегеніміз не? Бұл тұжырымдаманың негізгі қағидалары мен ерекшеліктері қандай?

Виктор Микрюков: Арендалық тұрғын үйді сатып алу — бұл бастапқыда мемлекеттік жалға беру бағдарламасы аясында ұсынылатын, кейін сатып алу мүмкіндігі бар тұрғын үйді иелену. Мұндай форматта адам алдымен пәтерде жалға алушы ретінде тұрады, ай сайын төлем жасайды, ал бірнеше жылдан кейін тұрғын үйдің толық иесі атанады.

Ерекшеліктері:

• 8–20 жыл мерзімге жалдау және кейін сатып алу құқығымен келісімшарт жасалады.
• Ай сайынғы төлем мөлшері әдеттегі нарықтық ипотекадан төмен болады.
• Тұрғын үй мемлекеттік бағдарламалар арқылы бөлінеді және көбінесе мемлекет немесе квазимемлекеттік сектор есебінен салынады.
• Бастапқы жарна талап етілмейді немесе өте аз мөлшерде болады.
• Пәтерлер көбіне стандартты жоспармен, эконом-класс санатында және таза әрленіп (шартты дайын күйде) тапсырылады.

El.kz: Арендалық тұрғын үйді сатып алу үшін қандай шарттар бар және арендалық тұрғын үйді сатып алу мен жеке үйді сатып алу арасындағы айырмашылық неде?

Виктор Микрюков: Шарттар:

• Қазақстан Республикасының тұрақты азаматтығы.
• Ай сайынғы төлемдерді төлеуге мүмкіндігі бар табыс расталған болу керек.
• Соңғы 5 жылда тұрғын үйдің болмауы (кейбір бағдарламалар үшін).
• Белгілі бір азаматтық санатқа жатуы: жас отбасылар, жетімдер, мемлекеттік қызметшілер, бюджеттік ұйым қызметкерлері және т.б.

Жеке үйді сатып алу мен арендалық тұрғын үй сатып алу арасындағы айырмашылық:

• Жеке үй бірден меншігіне алынады — өз қаражаты немесе ипотека арқылы.
• Арендалық тұрғын үй — бұл жалға алу арқылы кейін сатып алуға мүмкіндік беретін кейінге қалдырылған сатып алу.
• Жеке үйге жеке жер учаскесі мен коммуникациялар қажет, ал арендалық тұрғын үй әдетте көпқабатты үйде орналасқан пәтер болып табылады.

El.kz: Қазақстанда арендалық тұрғын үйді сатып алу үшін қандай мемлекеттік бағдарламалар мен мемлекет ұсынатын жеңілдіктер бар ма?

Виктор Микрюков: Ең танымал бағдарламалар:

• Астанада «Арендалық тұрғын үйді сатып алу құқығымен» бағдарламасы жұмыс істейді, бұл бағдарлама арқылы тұрғын үйді жалға алып, кейін сатып алу мүмкіндігі беріледі.

Бағдарлама шарттары:

• Аренда құны: 1 м² үшін 1 500-1 700 теңге.
• Максималды аренда мерзімі: 20 жылға дейін.
• Орналасқан жері: Есіл ауданындағы Е 509 және Е 915 көшелерінің қиылысы.
• Пәтерлер саны: 222 пәтер (118 бір бөлмелі, 86 екі бөлмелі, 18 үш бөлмелі).
• Таңдау бойынша артықшылық: Жеке тұлғалардың кезекке тіркелу мерзіміне байланысты беріледі.
• Төлем қабілеттілігі: Төлем қабілеттілігін тексеру АО «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» арқылы жүзеге асырылады.

Кімдер қатыса алады:

Бұл бағдарламаға тек Астанада тұрғын үй кезегінде тұрған азаматтар қатыса алады, олар төмендегі категорияларға жатады:

• мемлекеттік қызметшілер, бюджеттік ұйымдардың қызметкерлері, әскери қызметшілер, космонавт кандидаттары, космонавттар, арнайы мемлекеттік органдардың қызметкерлері және мемлекеттік сайланбалы лауазымдарды атқаратын тұлғалар.

Қажетті құжаттар:

• ЭЦП (электрондық цифрлық қолтаңба).
• Өтініш берушінің, жұбайының және 16 жастан асқан балалардың жеке куәлігінің көшірмесі.
• Өтініш беруші мен оның отбасы мүшелерінің соңғы 5 жылда тұрғын үйі жоқ екендігін растайтын анықтама (электронды үкімет порталынан алынған).
• 16 жасқа дейінгі балалардың туылу туралы куәлігінің көшірмесі.
• Некеге тұру/ажырасу/жұбайының қайтыс болуы/әкелік құқықты тану туралы куәлік/форма №4/сот шешімі (бар болса).
• Жұмыс орнынан мөрлі бланкпен, шыққан нөмірі мен күні көрсетілген анықтама (құжаттың жарамдылық мерзімі өтініш берген күннен бастап 10 күннен аспауы тиіс).
• Өтініш беруші немесе оның отбасы мүшелерінің мүгедектік туралы анықтамасы (бар болса).
• Жұбайының жеке деректерді өңдеуге келісім бергені туралы өтініші.
• Қазақстан Республикасы Үкіметі.

Өтініш беру тәртібі:

• Платформа: birge.astana.kz.
• Өтініш беру мерзімі: 2024 жылдың 28 тамызы мен 3 қыркүйегі аралығында.
• Процесс кезеңдері:
• Өтініш беру және кезекке тіркелу мерзіміне байланысты іріктеу.
• «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» АҚ арқылы төлем қабілеттілігін тексеру.
• КЖК порталында пәтер таңдау.
• Іріктеу нәтижелері: Нәтижелер zhilfond.kz сайтында жарияланады.

«Отбасы банк» (бұрынғы Жилстройсбербанк) — арендалық тұрғын үй бағдарламаларын іске асыратын мекеме, оның ішінде «Әскери өнім» немесе «Әскерт баспана», «Аренда субсидиясы» және «Мемлекеттен тұрғын үй арендасы» сияқты бағдарламалар бар, сонымен қатар тұрғын үй жинақтары механизмін ұсынады.

«Әскери өнім» — бұл әскери қызметшілерге тұрғын үй сатып алу үшін жеңілдікті несиелер беру мақсатында арнайы бағдарлама.

Шарттар:

• Тұрғын үй төлемдерін алушылар тұрғын үй сатып алу үшін тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне қатысу арқылы өздерінің тұрғын үйін сатып ала алады.
• Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне қатысу үшін Отбасы банкінде арнайы салым ашу керек және белгілі бір уақыт өткен соң 3,5%-дан (ГЭСВ 3,6%-дан 4,4%-ға дейін) 5%-ға дейін (ГЭСВ 5,1%-дан 6,9%-ға дейін) жылдық мөлшерлемемен қарыз алуға болады.
• Тұрғын үй төлемдерін алушы тұрғын үйдің құнынан 50%-ын жинақтаған кезде ол елдегі ең төменгі мөлшерлемемен тұрғын үй қарызына өтініш бере алады.
• Тұрғын үй төлемдерін жалға алу үшін және Отбасы банкінде жинақтар жасау үшін бір уақытта қолдануға болады. Тұрғын үйді еліміздің кез келген қаласынан сатып алуға болады.

Аренданың субсидиялануы

Мемлекет аренда құнының 50%-ын төлейді, бірақ жалға алушы қалған 50%-ды өз мойнына алуы керек.

Кімдер субсидия ала алады:

• Көпбалалы отбасылар.
• Жетім балалар.
• 1 және 2 топтағы мүгедектер.
• Мүгедек балалары бар отбасылар.
• Маңызды! Отбасының табысы адам басына 1 еңбекке қабілетті минимумнан (2025 жылы 46 228 теңге) аспауы керек. Мысалы: төрт адамнан тұратын отбасы айына 185 мың теңгеден артық табыс таба алмайды.
• Субсидия қалай жұмыс істейді:
• Тұрғын үйді нарықтан өздері іздейді.
• Туыстарынан, бұрынғы жұбайларынан және олардың отбасыларынан жалға алу мүмкін емес.
• Қайта сатуға (субаренда) тыйым салынған.

Тұрғын үйді таңдау:

• Белгілі бір бағамен таңдау керек, себебі жалға алу ставкалары 1 м² үшін бекітілген: аймақтарда 1 755 теңгеден бастап, Астана мен Алматыда — 3 542 теңге/м².
• Отбасының құрамына байланысты, мемлекет төлейтін нақты алаң бойынша таңдау жасалады.

Мысал: Алматыда төрт адамнан тұратын отбасы 60 м² пәтерді жалдайды. Белгіленген төлем — 212 000 теңге/ай. Мемлекет 106 000 теңге төлем жасайды. Қосымша үлкен немесе қымбат пәтерді жалдауға болады, бірақ айырмашылығын жалға алушы өзі төлеуі керек.

Қалай өтініш беру:

• Кез келген уақытта www.otbasybank.kz сайтында.
• Электрондық цифрлық қолтаңба (ЭЦП) қажет.
• Үшжақты келісімшартты міндетті түрде қол қою қажет (жалға алушы, меншік иесі, Отбасы банкі).

Мемлекеттік тұрғын үйді жалға алу:

Бұл бағдарламаға тек әкімдіктерде кезекте тұрған азаматтар қатыса алады:

• Ұлы Отан соғысының ардагерлері және әскери қақтығыстардың қатысушылары.
• І және ІІ топтағы мүгедектер.
• Көпбалалы аналар мен отбасылар.
• Мүгедек балалары бар отбасылар.
• Жетім балалар (29 жасқа дейін).
• Жесірлер, жесірлердің кәмелетке толмаған балалары бар.
• Зейнеткерлер.
• Ауыр созылмалы аурулары бар адамдар.
• Қандастар.
• Төтенше жағдайлар мен экологиялық апаттардың құрбандары.
• Қызметтік міндетін орындау кезінде қайтыс болғандардың отбасылары.

Қатысу талаптары:

• Соңғы 5 жыл ішінде тұрғын үйдің болмауы (жұбайы мен балалары да ескеріледі).
• Акиматта тұрғын үй кезегінде тұруы қажет.
• Тұрақты тіркеуде болу (ірі қалаларда — кемінде 3 жыл).
• Бір адамға шаққандағы табыс 143 300 теңгеден (2025 ж. — 3,1 АЕК) аспауы тиіс. Мүгедек балалары бар отбасыларға бұл шектеу қолданылмайды.

Өтініш беру тәсілі:

• Қазіргі уақытта Kezekte сайты арқылы онлайн беріледі.
• Кейін өтініш қабылдау Отбасы банкінің сайтында ашылады.

Қандай пәтерлер беріледі:

• Тұрғын үй азаматтың кезекте тұрған өңірі бойынша, кезек тәртібімен беріледі.
• Пәтерлер — акимат салған жаңа тұрғын үйлерден немесе құрылыс компанияларынан сатып алынған үйлерден ұсынылады.
• Ай сайынғы жалдау ақысы — 5 000 теңгеден басталады (акиматқа байланысты өзгереді).
• Коммуналдық төлемдер — жеке төленеді.

Басымдық берілген кезектегілерге (ардагерлер, жетім балалар, көпбалалы отбасылар, мүгедектер) жыл сайын пәтерлердің кемінде 70%-ы бөлінеді.

• Тұрғын үйді өмір бойы жалға алуға болады, шарт әр 5 жыл сайын ұзартылып отырады.
• Бұл пәтер мұра ретінде қалдырылады.
• Кезек барысын eGov порталы арқылы жеке кабинеттен бақылауға болады.

2025 жылы қандай өзгерістер болды:

Енді тұрғын үй кезегіне тек әлеуметтік осал топтар ғана емес, барлық қазақстандықтар тұра алады.

Басты шарт — соңғы 5 жылда тұрғын үйдің болмауы.

Енді жалға алынған пәтерді сатып алуға мүмкіндік бар:

• Бастапқы жарна — 10 %.
• Қалған сома — 10–15 жылға бөліп төлеуге болады.
• Кейбір санаттар үшін тұрғын үйді тегін жекешелендіру мүмкіндігі қарастырылған.

El.kz: Арендалық тұрғын үйді сатып алу үшін қандай маңызды қадамдар жасау қажет және бұл процесс қанша уақытты алады?

Виктор Микрюков: Қадамдар:

• Критерийлерге сәйкестікті тексеру (азаматтық, әлеуметтік санат, табыс деңгейі).
• Өтініш беру (eGov.kz порталы, Отбасы банк немесе жергілікті әкімдік арқылы).
• Іріктеуге қатысу немесе жолдама алу (кезек тәртібімен қатысу).
• Сатып алу құқығымен жалдау шартына қол қою.
• Қоныстану және ай сайынғы төлемдерді бастау.
• Мерзім аяқталған соң — тұрғын үйді жеке меншікке рәсімдеу.

Мерзімдер:

• Өтініш беруден бастап қоныстануға дейін: 2–6 ай (өңір мен кезекке байланысты).
• Пәтерді толық сатып алу мерзімі: 8 жылдан 20 жылға дейін.

El.kz: Арендалық тұрғын үйдің құны өзгерді ме және бұл нарыққа қалай әсер етті?

Виктор Микрюков: Мемлекеттік акиматтар тұрғын үйге мұқтаж ретінде кезекте тұрған азаматтарға пәтерлерді жалға береді. Жалға алу бағасы өңірге және азаматтың санатына байланысты әртүрлі болып белгіленеді.

Өңірлер бойынша 1 м² үшін жалдау ақысы мөлшерлемелері (2025 жыл):

Жалға алынатын тұрғын үйдің ауданы отбасы құрамына байланысты анықталады:

• 1–3 адам: ең көп дегенде 40 м²
• 4–5 адам: ең көп дегенде 60 м²
• 6 және одан көп адам: ең көп дегенде 80 м²

Егер тұрғын үйдің ауданы белгіленген нормадан асып кетсе, онда сол артық шаршы метрлердің жалдау құнын жалға алушы өзі төлейді.

Нарыққа әсері:

• Мемлекеттік арендалық тұрғын үй бағдарламаларына қызығушылық артып келеді, себебі олар ипотекаға қарағанда қолжетімді.
• Ипотека алуға мүмкіндігі жоқ азаматтар, әсіресе жастар мен табысы төмен отбасылар сатып алу құқығымен жалдауды таңдайды.
• Арендалық тұрғын үй — жас отбасылар мен бюджеттік сала қызметкерлері үшін әлеуметтік тұрақтылық құралына айналып отыр.

El.kz: Неліктен кейбір адамдар үшін арендалық тұрғын үй сатып алу қиынырақ?

Виктор Микрюков: Негізгі себептер:

• Санатқа сай келмеу: Бағдарламалар белгілі бір топтарға арналған: жастар, мүгедектер, көпбалалы отбасылар және т.б. Егер азамат осы топтардың біріне жатпаса, қатыса алмайды.
• Расталған табыстың аздығы: Жеңілдік шарттарына қарамастан, азамат төлем қабілеттілігін дәлелдеуі керек. Табысы жеткіліксіз болса, өтпей қалуы мүмкін.
• Ұзын кезек: Бағдарламаларға сұраныс жоғары, ал ұсынылатын пәтер саны шектеулі. Бұл кезектің баяу жылжуына себеп болады.
• Жинақтың болмауы: Кей бағдарламаларға қатысу үшін Отбасы банкінде белгілі бір мөлшерде қаржы жинау талап етіледі. Жинағы жоқ азаматтар бұл кезеңнен өте алмайды.
• Бюрократия мен күрделі рәсімдер: eGov немесе банк платформалары арқылы құжат тапсыру кей адамдарға қиын. Цифрлық сауаттың төмендігі де кедергі келтіреді.