Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында тағы бір маңызды кезең басталғалы тұр. Соңғы айларда ипотекалық несие шарттарының өзгеруі, халықтың қарыз жүктемесінің артуы және банктердің тәуекелдерді қайта бағалауы баспана нарығына тікелей әсер етуде. Осыған байланысты риэлтор Руслан Верещак Астанада пәтер бағасы төмендей бастайтынын айтып, қоғамда қызу талқылау туғызды.
Сарапшының пікірінше, қазіргі нарықтағы басты мәселе — сатып алушылар санының азаюы. Бұған дейін сатушылар жоғары бағаны ұстап тұрып, «өз клиентін» күтсе, енді жағдай өзгере бастаған. Пәтерлер ұзақ уақыт сатылмай тұр, мәмілелер саны баяулаған, ал ипотека алу барған сайын қиындап келеді.
Неге ипотека шарттары қатаңдайды?
2026 жылдың 1 шілдесінен бастап банктер несие беру талаптарын күшейтуі мүмкін. Бұл өзгерістердің басты мақсаты — халықтың шамадан тыс қарыздануын азайту.
Қазіргі таңда Қазақстанда тұтынушылық несиелер көлемі бірнеше жыл қатарынан өсіп келді. Көптеген азаматтардың ай сайынғы табысының едәуір бөлігі несие төлеуге кетеді. Мұндай жағдайда банктер үшін тәуекел артады: төлем қабілеті төмен клиенттердің саны көбейеді.
Сол себепті қаржы ұйымдары:
- ресми табысқа қойылатын талаптарды күшейтуі;
- бастапқы жарна көлемін ұлғайтуы;
- қарыз жүктемесі жоғары азаматтарға ипотека беруді шектеуі мүмкін.
Бұл өзгерістер ең алдымен орта тапқа әсер етеді. Себебі бүгінгі таңда пәтер сатып алушылардың басым бөлігі ипотекаға тәуелді.
Сұраныс азайса, баға да төмендей ме?
Нарық экономикасының басты заңы қарапайым: сұраныс азайса, баға төмендейді. Бірақ жылжымайтын мүлік нарығында бұл процесс бірден болмайды.
Астанада соңғы жылдары тұрғын үй бағасы бірнеше фактордың әсерінен қымбаттады:
- халық санының өсуі;
- ішкі көші-қон;
- мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар;
- құрылыс материалдарының қымбаттауы;
- инфляция.
Енді осы өсімді ұстап тұрған негізгі тетік — қолжетімді ипотека — әлсірей бастаса, нарықтағы тепе-теңдік өзгереді.
Руслан Верещактың айтуынша, көптеген сатушылар әлі де ескі бағамен сатуға тырысып жатыр. Алайда сатып алушы азайған сайын, олар бағаны түсіруге мәжбүр болуы мүмкін.
Баға күрт құлдырай ма?
Сарапшылардың көбі Қазақстанда 2008 жылғыдай күрт құлдырау болуы екіталай екенін айтады. Себебі қазіргі нарықтың құрылымы өзгеше.
Біріншіден, құрылыс компаниялары жаңа жобаларды азайтып, ұсынысты бақылауда ұстап отыр. Екіншіден, Астанаға көшу қарқыны әлі де жоғары. Үшіншіден, инфляция мен құрылыс шығындары тұрғын үйдің өзіндік құнын төмендетуге мүмкіндік бермейді.
Сондықтан алдағы кезеңде:
- эконом-класс пәтерлерінде бағаның баяу төмендеуі;
- ескі үйлердегі пәтерлердің арзандауы;
- элиталық сегментте тоқырау болуы ықтимал.
Ал сұранысы жоғары аудандардағы сапалы тұрғын үйлердің бағасы қатты құлдырамауы мүмкін.
Ұлттық банк не дейді?
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі төрағасы Тимур Сүлейменов ипотекалық және тұтынушылық несиелерге қатысты шектеулер талқыланып жатқанын мәлімдеді. Оның айтуынша, мемлекет несие беруді толық тоқтатуды көздемейді.
Керісінше, билік халықтың қаржылық тәртібін күшейтіп, банктердің бизнеске беретін несиелерін арттырғысы келеді. Бұл экономика үшін тиімдірек саналады.
Соңғы уақытта тұтынушылық кредиттердің аздап төмендеуі де осы саясаттың нәтижесі ретінде бағаланып отыр.
Қазір үй алған дұрыс па, әлде күткен жөн бе?
Бұл сұраққа біржақты жауап жоқ. Егер адамның тұрақты табысы, жеткілікті бастапқы жарнасы болса және ұзақ мерзімге арналған жоспар айқын болса, қазір үй алу әлі де тиімді болуы мүмкін. Себебі инфляция жалғасып жатқан жағдайда жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді актив ретінде құнын сақтап қала береді.
Алайда инвестициялық мақсатта бірнеше пәтер алып, кейін қымбатқа сатуды жоспарлағандар үшін тәуекел артып келеді. Нарықтағы бұрынғыдай жылдам өсім бәсеңдеуі мүмкін.
Нарық жаңа кезеңге өтті
Қазақстандағы тұрғын үй нарығы соңғы бес жылда үздіксіз өсім кезеңін бастан кешірді. Бірақ қазір жағдай өзгере бастады. Ипотеканың қатаңдауы, сатып алу қабілетінің әлсіреуі және халықтың қарыз жүктемесінің артуы нарықты жаңа шынайылыққа алып келуде.
Ендігі уақытта жеңісті ең жоғары баға қойған емес, нарық жағдайын дұрыс бағалай алған сатушы мен сатып алушы иеленуі мүмкін.
