Ипотека для молодых семей: что может измениться на рынке жилья в 2027 году

Для молодых семей, которые планируют купить жильё в Казахстане, предусмотрено несколько ипотечных программ. Однако требования, первоначальный взнос и процентная ставка у них разные. Какую квартиру может купить семья с ежемесячным доходом 500 тысяч тенге? Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос? На какой срок выгоднее оформлять ипотеку? На эти и другие важные вопросы интернет-изданию El.kz ответил известный в стране эксперт в сфере жилья Ерболат Акбергенулы Мынгышпан.

По словам Ерболата Акбергенулы, сегодня в каждом регионе страны действуют специальные программы, которые помогают молодёжи обзавестись жильём. Например, в Астане работает программа «Елорда жастары», в Алматы «Алматы жастары» и «Алатау жастары», а в Шымкенте «Қамқор».

Условия этих программ устанавливают местные исполнительные органы. Каждый регион сам определяет, специалисты каких профессий и отраслей получат жильё, каким должен быть возраст участников и другие требования.

Как отмечает эксперт, в большинстве региональных программ возраст участников не должен превышать 35 лет. Однако в шымкентской программе «Қамқор» возрастной предел увеличен до 63 лет.

Кроме того, для участия в некоторых программах нужно проработать в определённой сфере не менее года или иметь постоянную регистрацию в регионе.

Программы реализуются на конкурсной основе. С учётом набранных баллов и платёжеспособности участникам дают возможность оформить льготную ипотеку. По словам эксперта, в ряде регионов предусмотрены займы до 18–20 млн тенге под 5% годовых. Эти проекты реализуют местные акиматы совместно с «Отбасы банком».

Тем, чьи профессии не входят в перечень, утверждённый в региональных программах, консультант советует рассмотреть депозит «Жас отбасы» в «Отбасы банке».

Открыть такой депозит и копить на нём деньги могут супруги, которые состоят в браке меньше пяти лет. Его особенность в том, что наличие у участников другого жилья не учитывается.

Если с момента открытия депозита прошло не меньше года, накоплено 50% стоимости жилья, а оценочный показатель достиг 5, можно оформить промежуточный заём под 6% годовых.

«Главное преимущество этой программы в том, что требования к молодым семьям сравнительно доступные. Например, если супруги накопят 10 млн тенге, они смогут купить жильё стоимостью 20 млн тенге, а накопив 15 млн тенге, жильё за 30 млн тенге. Для этого оценочный показатель накоплений должен соответствовать требованиям, а платёжеспособность семьи должна быть подтверждена», – говорит Ерболат Акбергенулы.

Может ли получить ипотеку семья с доходом 500 тысяч тенге в месяц?

Одно из главных требований при оформлении ипотеки касается платёжеспособности заёмщика. По словам эксперта, банки второго уровня при выдаче займа учитывают официальный доход человека и его действующие кредиты.

«При оформлении ипотеки учитывается не только общий доход семьи, но и её текущие финансовые обязательства. Например, у семьи с ежемесячным доходом 500 тысяч тенге платежи по всем кредитам не должны превышать 250 тысяч тенге. Это одно из основных требований при оценке платёжеспособности заёмщика», – пояснил эксперт.

Это требование касается не только молодых семей, но и всех, кто оформляет ипотеку. То есть, даже если доход семьи составляет 500 тысяч тенге в месяц, платежи по другим её кредитам тоже будут учтены.

Кроме того, официальный доход не обязательно должен быть у обоих супругов. Если дохода одного из них хватает на погашение ипотеки, заём можно оформить. Молодой семье с доходом 500 тысяч тенге в месяц и накоплениями 3 млн тенге эксперт советует в первую очередь рассмотреть программу «Наурыз».

По словам Ерболата Мынгышпана, участвовать в этой программе можно, если за последние пять лет ни у кого из членов семьи не было жилья в собственности. Кроме того, с первоначальным взносом 3 млн тенге семья может рассмотреть жильё стоимостью до 15 млн тенге по программе «7-20-25».

Помимо этого, можно сравнить партнёрские ипотечные программы банков второго уровня.

Что делать, если не хватает денег на первоначальный взнос?

Одна из самых частых проблем семей, которые хотят взять ипотеку, связана с нехваткой денег на первоначальный взнос.

Ерболат Акбергенулы советует рассмотреть программы «Отбасы банка» с первоначальным взносом 10 или 20%. Среди них программа для женщин «Ұмай», а также «Наурыз» и «Зелёная ипотека».

Например, по словам эксперта, в программе «Наурыз» первоначальный взнос составляет 10–20%, а в «Зелёной ипотеке» 20%. При этом у каждой программы свои требования.

Кроме того, некоторые банки предлагают накопительную ипотеку. Человек каждый месяц переводит на депозит определённую сумму и так копит на первоначальный взнос. Как поясняет специалист, деньги, которые регулярно откладывались не меньше шести месяцев, можно использовать в качестве первоначального взноса. А регулярные пополнения депозита учитываются при оценке финансовых возможностей заёмщика.

Таким образом, семьям, которые не могут сразу собрать первоначальный взнос, накопления помогают приблизиться к покупке жилья.

Какие льготы предусмотрены для молодых семей с детьми?

По словам консультанта, специальных льгот, которые автоматически снижали бы ставку по ипотеке или первоначальный взнос для семей с детьми, не предусмотрено.

Однако в некоторых государственных программах участникам, которые состоят в браке и имеют детей, при конкурсном отборе начисляют дополнительные баллы.

«Специальной льготы, которая снижала бы процентную ставку для семей с детьми, нет. Но при конкурсном отборе по программе „Наурыз“ участникам, состоящим в браке, начисляют 5 баллов, а участникам с детьми ещё 10 баллов. Это повышает их шансы пройти отбор», – говорит специалист.

Как поясняет эксперт, в конкурсной системе чем больше баллов, тем выше шанс попасть в основной список. Поэтому у семейных участников с детьми может быть определённое преимущество перед другими.

На какой срок выгоднее оформлять ипотеку?

Многие покупатели жилья стараются оформить ипотеку на долгий срок, чтобы снизить ежемесячный платёж. Однако эксперт предупреждает, что финансовые последствия такого решения нужно просчитать заранее.

По его словам, чем длиннее срок ипотеки, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше общая сумма процентов, которую придётся заплатить банку. И наоборот, короткий срок помогает уменьшить переплату, но увеличивает ежемесячную нагрузку.

«Чем дольше срок ипотеки, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше общие расходы заёмщика перед банком. Если же оформить заём на короткий срок, переплата будет меньше. Однако ежемесячная финансовая нагрузка в этом случае будет выше. Поэтому лучше всего выбирать срок кредита исходя из реальной платёжеспособности семьи», – говорит Ерболат Акбергенулы.

Поэтому при выборе срока ипотеки стоит учитывать доходы семьи и её постоянные расходы. Ещё одним способом уменьшить переплату эксперт называет частичное досрочное погашение.

«Один из действенных способов снизить переплату по ипотеке заключается в частичном досрочном погашении основного долга. Если вносить деньги сверх обязательного ежемесячного платежа, остаток долга будет постепенно уменьшаться. Это, в свою очередь, сокращает проценты, которые начисляются по кредиту», – посоветовал специалист.

Ерболат Акбергенулы рекомендует вносить такие платежи в день обязательного ежемесячного платежа. Однако то, как дополнительные деньги будут засчитаны в счёт основного долга, зависит от условий банка.

Новостройка или квартира на вторичном рынке?

Для тех, кто планирует купить жильё, один из важных вопросов звучит так: брать квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Ерболат Акбергенулы, опираясь на собственный опыт, говорит, что у жилья на вторичном рынке есть ряд преимуществ.

«Главное преимущество вторичного жилья в том, что его реальное состояние можно оценить заранее. Большинство таких квартир готовы к заселению, поэтому меньше нужно тратиться на ремонт. Кроме того, у жильцов можно узнать, насколько хорошо дом держит тепло и как в нём со звукоизоляцией. Ещё есть возможность поторговаться с продавцом», – говорит эксперт.

По его словам, после покупки квартиры в новостройке могут понадобиться дополнительные деньги на ремонт, мебель и бытовую технику.

Большинство квартир на вторичном рынке уже отремонтированы, а иногда в них есть и мебель. Это помогает семье сократить дополнительные расходы.

Второе преимущество связано с тем, что состояние дома, который сдан в эксплуатацию несколько лет назад, можно оценить заранее. Например, у жильцов можно узнать, насколько тёплая квартира, как в доме со звукоизоляцией и какие у здания есть другие особенности.

В-третьих, по личному мнению эксперта, на вторичном рынке больше возможностей договориться с продавцом о цене. В новостройках снизить цену, установленную застройщиком, удаётся не всегда. Поэтому Ерболат Акбергенулы советует при выборе жилья учитывать не только стоимость квартиры, но и дополнительные расходы на переезд и обустройство.

Какие ошибки совершают заёмщики?

Ерболат Акбергенулы назвал две главные ошибки, которые по его опыту чаще всего допускают заёмщики.

Первая ошибка связана с тем, что люди выбирают квартиру, не выяснив заранее свои финансовые возможности. Некоторые покупатели вносят задаток за жильё или платят застройщику за бронь и только потом начинают искать ипотечную программу. Однако банк может не одобрить нужную сумму, а доход семьи может не соответствовать требованиям выбранной программы.

«Покупатели часто сначала выбирают квартиру, вносят задаток и только потом ищут ипотечную программу. На самом деле сначала нужно выяснить, какую сумму может одобрить банк и требованиям какой программы вы соответствуете. И только после этого искать жильё по своим финансовым возможностям», – подчеркнул Ерболат Акбергенулы.

Вторая ошибка связана с покупкой жилья дороже, чем позволяют финансы. Как замечает специалист, некоторые семьи, доходов которых хватает на однокомнатную квартиру, сразу стремятся купить двух- или трёхкомнатную. В результате ежемесячный платёж по ипотеке ложится тяжёлым грузом на семейный бюджет.

«Некоторые семьи, рассчитывая на долгий срок ипотеки, сразу стремятся купить просторное и дорогое жильё. Однако такое решение не всегда соответствует их финансовым возможностям. В результате ежемесячный платёж серьёзно нагружает семейный бюджет. Поэтому при выборе жилья нужно ориентироваться не на желания, а на реальную платёжеспособность», – говорит консультант.

Эксперт подчеркнул, что при покупке жилья в первую очередь стоит опираться на реальную платёжеспособность семьи.

Что может измениться на ипотечном рынке в 2027 году?

По словам Ерболата Акбергенулы, пока нет точной информации о запуске каких-либо новых ипотечных программ в 2027 году.

Тем не менее он считает, что «Наурыз», «Зелёная ипотека» и партнёрские ипотечные продукты банков и дальше могут играть на рынке важную роль.

«Пока точной информации о запуске новых программ на ипотечном рынке в 2027 году нет. Тем не менее действующие программы „Наурыз“, „Зелёная ипотека“ и партнёрские программы других банков, скорее всего, продолжат работу. С учётом нынешней ситуации нет оснований говорить о коренных изменениях на ипотечном рынке в следующем году», – говорит эксперт.

Поэтому тем, кто строит планы на следующий год, консультант советует уже сейчас изучить условия действующих ипотечных программ и готовиться к покупке с учётом этих условий.

Что учесть перед тем, как брать ипотеку?

Ерболат Акбергенулы отметил, что покупка жилья относится к самым важным финансовым решениям в жизни семьи. Поэтому оформлять ипотеку стоит без спешки и с предварительной подготовкой.

По его словам, некоторые люди считают, что при стабильной зарплате и наличии первоначального взноса им подойдёт любая ипотечная программа. Однако у каждого банка свои требования к заёмщикам.

Поэтому семьям, которые планируют купить жильё, эксперт советует проконсультироваться с несколькими специалистами и сравнить условия ипотечных программ.

«Покупка жилья напрямую влияет на финансовое будущее семьи. Поэтому нельзя считать, что стабильного дохода и первоначального взноса достаточно для оформления любой ипотеки. У каждой программы свои требования. Прежде всего нужно посоветоваться с несколькими специалистами, определить подходящий вид ипотеки и планомерно к нему готовиться», – подытожил Ерболат Акбергенулы.

Как использовать ваши пенсионные: в Казахстане меняют правила управления