Жас отбасыларға ипотека: 2027 жылы баспана нарығында қандай өзгерістер болуы мүмкін?

Қазақстанда баспана сатып алуды жоспарлап жүрген жас отбасылар үшін бірнеше ипотекалық бағдарлама қарастырылған. Алайда олардың талаптары, бастапқы жарнасы мен пайыздық мөлшерлемесі әртүрлі. Айлық табысы 500 мың теңге болатын отбасы қандай пәтер ала алады? Бастапқы жарнаға қаражат жетпесе не істеу керек? Ипотеканы қанша жылға рәсімдеген тиімді? Осы және өзге де маңызды сұрақтарға тұрғын үй саласы бойынша елімізге танымал сарапшы Ерболат Ақбергенұлы Мыңғышпан El.kz интернет-басылымына айтып берді.

Жас отбасылар үшін қандай ипотекалық бағдарламалар тиімді?

Ерболат Ақбергенұлының айтуынша, бүгінде еліміздің әр өңірінде жастарды баспанамен қамтамасыз етуге бағытталған арнайы бағдарламалар бар. Мәселен, Астанада «Елорда жастары», Алматыда «Алматы жастары», «Алатау жастары», ал Шымкентте «Қамқор» бағдарламасы қарастырылған.

Бұл бағдарламалардың талаптарын жергілікті атқарушы органдар белгілейді. Әр өңір баспанамен қамтылатын мамандықтар мен салаларды, қатысушылардың жас ерекшелігін және басқа да шарттарды дербес айқындайды.

Маманның сөзінше, өңірлік бағдарламалардың басым бөлігінде қатысушылардың жасы 35-тен аспауы керек. Алайда Шымкенттегі «Қамқор» бағдарламасында жас шегі 63 жасқа дейін ұзартылған.

Сонымен қатар кейбір бағдарламаларға қатысу үшін белгіленген салада кемінде бір жыл жұмыс істеу немесе сол өңірде тұрақты тіркеуде болу талап етіледі.

Бағдарламалар конкурстық негізде жүзеге асырылады. Қатысушылардың жинаған ұпайы мен төлем қабілеті ескеріліп, жеңілдетілген ипотека рәсімдеуге мүмкіндік беріледі. Сарапшының айтуынша, бірқатар өңірде жылдық 5 пайыздық мөлшерлемемен, 18–20 миллион теңгеге дейін несие беру қарастырылған. Бұл жобалар жергілікті әкімдіктер мен «Отбасы банкінің» бірлесуі арқылы жүзеге асырылады.

Ал өңірлік бағдарламаларда белгіленген мамандықтар тізіміне кірмейтін азаматтарға кеңесші «Отбасы банкіндегі» «Жас отбасы» депозитін қарастыруды ұсынады.

Бұл өнімді пайдалану үшін некеге тұрғанына бес жыл толмаған ерлі-зайыптылар депозит ашып, қаражат жинай алады. Оның ерекшелігі – қатысушылардың бұрыннан баспанасы бар-жоғы ескерілмейді.

Депозит ашылғаннан кейін кемінде бір жыл өтіп, баспана құнының 50 пайызы жиналса және бағалау көрсеткіші 5-ке жетсе, жылдық 6 пайызбен аралық қарыз рәсімдеу мүмкіндігі бар.

Бұл бағдарламаның басты артықшылығы – жас отбасыларға қойылатын талаптардың салыстырмалы түрде қолжетімді болуы. Мәселен, ерлі-зайыптылар 10 миллион теңге жинақтаса, 20 миллион теңгелік, ал 15 миллион теңге жинаса, 30 миллион теңгелік баспана сатып алуға мүмкіндік алады. Ол үшін жинақтың бағалау көрсеткіші белгіленген талапқа сай болып, отбасының төлем қабілеті расталуы қажет, – дейді Ерболат Ақбергенұлы.

Айлық табысы 500 мың теңге болатын отбасы ипотека ала ала ма?

Ипотека рәсімдеуде негізгі талаптардың бірі – қарыз алушының төлем қабілеті. Маманның айтуынша, екінші деңгейлі банктер несие беру кезінде азаматтың ресми табысы мен қолданыстағы қарыздарын ескереді.

Ипотекалық несие рәсімдеу кезінде отбасының жалпы табысы ғана емес, қолданыстағы қаржылық міндеттемелері де ескеріледі. Мәселен, ай сайынғы табысы 500 мың теңгені құрайтын отбасының барлық несиесі бойынша төлемдері 250 мың теңгеден аспауы тиіс. Бұл – қарыз алушының төлем қабілетін бағалаудағы негізгі талаптардың бірі, – деп түсіндірді сарапшы.

Бұл талап тек жас отбасыларға емес, ипотека рәсімдейтін барлық азаматтарға қатысты. Яғни отбасының ай сайынғы табысы 500 мың теңге болғанымен, басқа несиелері болса, олардың төлемдері де есепке алынады.

Сондай-ақ ерлі-зайыптылардың екеуінде де міндетті түрде ресми табыс болуы шарт емес. Егер біреуінің табысы ипотекалық төлемдерді өтеуге жеткілікті болса, несие рәсімдеуге мүмкіндік бар. Ал ай сайынғы табысы 500 мың теңге, жинаған қаражаты 3 миллион теңге болатын жас отбасыға сарапшы алдымен «Наурыз» бағдарламасын қарастыруға кеңес береді.

Ерболат Мыңғышпанның айтуынша, егер отбасы мүшелерінің атында соңғы бес жылда баспана болмаса, аталған бағдарламаға қатысу мүмкіндігі бар. Сонымен қатар 3 миллион теңге бастапқы жарнасы бар отбасы «7-20-25» бағдарламасы арқылы 15 миллион теңгеге дейінгі баспананы қарастыра алады.

Бұдан бөлек, екінші деңгейлі банктердің серіктестік ипотекалық бағдарламаларын да салыстырып көруге болады.

Бастапқы жарнаға ақша жетпесе не істеу керек?

Ипотека алғысы келетін отбасылардың жиі кездесетін мәселелерінің бірі – бастапқы жарнаға қажетті қаражаттың болмауы.

Ерболат Ақбергенұлының кеңесінше, азаматтар «Отбасы банкі» арқылы бастапқы жарнасы 10 немесе 20 пайыз болатын бағдарламаларды қарастыра алады. Олардың қатарында әйелдерге арналған «Ұмай», «Наурыз» және «Жасыл ипотека» бар.

Мәселен, сарапшы «Наурыз» бағдарламасында бастапқы жарна 10–20 пайыз, ал «Жасыл ипотекада» 20 пайыз болатынын атап өтті. Дегенмен әр бағдарламаның өзіндік талаптары бар.

Сонымен қатар кейбір банктерде жинақтаушы ипотека тетігі ұсынылады. Оның аясында азаматтар ай сайын белгілі бір соманы депозитке аударып, бастапқы жарнасын жинай алады. Маманның түсіндіруінше, кемінде алты ай бойы тұрақты түрде жиналған қаражат бастапқы жарна ретінде пайдаланылуы мүмкін. Ал жүйелі түрде депозитке ақша аудару қарыз алушының қаржылық мүмкіндігін бағалау кезінде ескеріледі.

Демек, бастапқы жарнаны бірден жинауға мүмкіндігі жоқ отбасылар үшін алдын ала қаражат жинақтау да баспанаға қол жеткізудің бір жолы бола алады.

Балалы жас отбасыларға қандай жеңілдіктер қарастырылған?

Кеңесшінің айтуынша, балалы отбасылар үшін ипотеканың пайыздық мөлшерлемесін автоматты түрде төмендететін немесе бастапқы жарнасын азайтатын арнайы жеңілдік қарастырылмаған.

Алайда кейбір мемлекеттік бағдарламаларда некеде тұрған және баласы бар азаматтарға конкурстық іріктеу кезінде қосымша ұпай беріледі.

Балалы отбасылар үшін ипотеканың пайыздық мөлшерлемесін төмендететін арнайы жеңілдік қарастырылмаған. Алайда «Наурыз» бағдарламасының конкурстық іріктеуінде некеде тұрған азаматтарға 5 ұпай, ал баласы бар қатысушыларға қосымша 10 ұпай беріледі. Бұл олардың іріктеуден өту мүмкіндігін арттырады, – дейді маман.

Сарапшының түсіндіруінше, конкурстық жүйеде жинаған ұпайдың жоғары болуы негізгі тізімге өту мүмкіндігін арттырады. Сондықтан некеде тұрған және баласы бар азаматтардың басқа қатысушылармен салыстырғанда белгілі бір басымдығы болуы мүмкін.

Ипотеканы қанша жылға рәсімдеген тиімді?

Баспана сатып алушылардың көпшілігі ай сайынғы төлемді азайту үшін ипотеканы ұзақ мерзімге рәсімдеуге тырысады. Алайда сарапшы мұндай шешімнің қаржылық салдарын алдын ала есептеу керегін ескертеді.

Оның айтуынша, ипотека мерзімі ұзарған сайын ай сайынғы төлем азаяды, бірақ банкке төленетін жалпы пайыздық шығын көбейеді. Керісінше, қарыз мерзімін қысқарту артық төлемді азайтуға мүмкіндік бергенімен, ай сайынғы қаржылық жүктемені арттырады.

Ипотеканың мерзімі ұзарған сайын ай сайынғы төлем азайғанымен, қарыз алушының банкке төлейтін жалпы шығыны артады. Ал несиені қысқа мерзімге рәсімдеу артық төлемді азайтуға мүмкіндік береді. Дегенмен мұндай жағдайда ай сайынғы қаржылық жүктеме жоғары болады. Сондықтан ең тиімді шешім – несие мерзімін отбасының нақты төлем қабілетіне қарай белгілеу, – дейді Ерболат Ақбергенұлы.

Сондықтан ипотека мерзімін таңдағанда отбасының табысы мен тұрақты шығындарын ескерген жөн. Сарапшы артық төлемді азайтудың тағы бір жолы ретінде несиені ішінара мерзімінен бұрын өтеуді атайды.

Ипотека бойынша артық төлемді азайтудың тиімді тәсілдерінің бірі – негізгі қарызды мерзімінен бұрын ішінара өтеу. Ай сайынғы міндетті төлемнен бөлек қосымша қаражат енгізу арқылы қарыздың қалдығын біртіндеп қысқартуға болады. Бұл өз кезегінде несие бойынша есептелетін пайыздық шығынды азайтуға мүмкіндік береді, – деп кеңес берді маман.

Ерболат Ақбергенұлы мұндай төлемдерді ай сайынғы міндетті төлем жасалатын күні жүргізуге кеңес береді. Дегенмен қосымша қаражаттың негізгі қарызға қалай есептелетіні банктің шарттарына байланысты.

Жаңа тұрғын үй ме, әлде қайталама нарықтағы пәтер ме?

Баспана сатып алуды жоспарлаған азаматтар үшін маңызды мәселелердің бірі – жаңа тұрғын үй мен қайталама нарықтағы пәтердің бірін таңдау. Ерболат Ақбергенұлы өз тәжірибесіне сүйене отырып, қайталама нарықтағы баспаналардың бірқатар артықшылығы бар екенін айтады.

Қайталама нарықтағы тұрғын үйдің басты артықшылығы – оның нақты жағдайын алдын ала бағалауға болатындығы. Мұндай пәтерлердің басым бөлігі қоныстануға дайын, сондықтан жөндеу жұмыстарына қосымша қаражат жұмсау қажеттілігі азаяды. Сондай-ақ үйдің жылу сақтау қабілеті мен дыбыс оқшаулау сапасын тұрғындардан сұрап білуге болады. Бұдан бөлек, сатушымен баға жөнінде келіссөз жүргізу мүмкіндігі де бар, – дейді сарапшы.

Оның сөзінше, жаңадан салынған пәтерді сатып алған жағдайда жөндеу жұмыстарына, жиһаз бен тұрмыстық техникаға қосымша қаражат қажет болуы мүмкін.

Ал қайталама нарықтағы тұрғын үйлердің көпшілігінде жөндеу жұмыстары жүргізілген, кей жағдайда жиһаздары да болады. Бұл отбасының қосымша шығынын азайтуға мүмкіндік береді.

Екінші артықшылық – пайдалануға берілгеніне бірнеше жыл болған тұрғын үйдің жағдайын алдын ала бағалау мүмкіндігі. Мәселен, пәтердің қаншалықты жылы екенін, дыбыс оқшаулау сапасын немесе ғимараттың басқа да ерекшеліктерін сол үйдің тұрғындарынан сұрап білуге болады.

Үшіншіден, сарапшының жеке пікірінше, қайталама нарықта баға жөнінде сатушымен келісу мүмкіндігі көбірек. Ал жаңа тұрғын үйлерде құрылыс компаниялары белгілеген бағаны төмендету әрдайым мүмкін бола бермейді. Сондықтан Ерболат Ақбергенұлы баспана таңдағанда пәтердің бағасымен қатар, оған қоныстану үшін жұмсалатын қосымша шығындарды да ескеруді ұсынады.

Ипотека рәсімдеушілер қандай қателіктер жібереді?

Ерболат Ақбергенұлы өз тәжірибесінде ипотека алушылар жиі жіберетін екі негізгі қателікті атап өтті.

Біріншісі – азаматтардың қаржылық мүмкіндігін алдын ала анықтамай, пәтер таңдап қоюы. Кейбір сатып алушылар баспанаға алдын ала кепілақы беріп немесе құрылыс компаниясына бронь үшін қаражат төлеп, содан кейін ғана ипотекалық бағдарлама іздей бастайды. Алайда банк қажетті соманы мақұлдамауы немесе отбасының табысы таңдалған бағдарлама талаптарына сәйкес келмеуі мүмкін.

Баспана сатып алушылардың жиі жіберетін қателігі – алдымен пәтер таңдап, кепілақы төлегеннен кейін ғана ипотекалық бағдарлама іздеуі. Шын мәнінде, ең әуелі банктің қандай көлемде несие мақұлдай алатынын және қай бағдарламаның талаптары сәйкес келетінін анықтау қажет. Содан кейін ғана қаржылық мүмкіндікке сай тұрғын үй іздеген дұрыс, – деп атап өтті Ерболат Ақбергенұлы.

Екінші қателік – қаржылық мүмкіндігінен жоғары бағаланған баспана сатып алу. Маманның байқауынша, кейбір отбасылардың табысы бір бөлмелі пәтер алуға жеткілікті болса да, бірден екі немесе үш бөлмелі баспана алуға ұмтылады. Соның салдарынан ай сайынғы ипотекалық төлем отбасылық бюджетке ауыртпалық түсіреді.

Кейбір отбасылар ипотеканы ұзақ мерзімге рәсімдейтінін ескеріп, бірден кең әрі қымбат баспана сатып алуға ұмтылады. Алайда мұндай шешім әрдайым олардың қаржылық мүмкіндігіне сәйкес келе бермейді. Соның салдарынан ай сайынғы төлем отбасылық бюджетке едәуір салмақ түсіреді. Сондықтан баспана таңдауда жеке қалаудан бұрын нақты төлем қабілетін басшылыққа алған жөн, – дейді кеңесші.

Сарапшы баспана сатып алуда ең алдымен отбасының нақты төлем қабілетіне сүйену қажет екенін атап өтті.

2027 жылы ипотека нарығында қандай өзгерістер болуы мүмкін?

Ерболат Ақбергенұлының айтуынша, әзірге 2027 жылы ипотека нарығында қандай да бір жаңа бағдарламаның іске қосылатыны жөнінде нақты ақпарат жоқ.

Дегенмен ол «Наурыз», «Жасыл ипотека» және банктердің серіктестік ипотекалық өнімдері алдағы уақытта да нарықта маңызды рөл атқаруы мүмкін деп есептейді.

Әзірге 2027 жылы ипотека нарығында жаңа бағдарламалардың іске қосылатыны жөнінде нақты ақпарат жоқ. Дегенмен қолданыстағы «Наурыз», «Жасыл ипотека» және өзге де банктердің серіктестік бағдарламалары өз жалғасын табуы мүмкін. Қазіргі жағдайды ескерсек, алдағы жылы ипотека нарығында түбегейлі өзгерістер болады деп айтуға негіз жоқ, – дейді сарапшы.

Осылайша, кеңесші алдағы жылға жоспар құрып отырған азаматтарға әзірге қолданыстағы ипотекалық бағдарламалардың талаптарын зерттеп, соған сәйкес қаржылық дайындық жүргізуге кеңес береді.

Ипотека алмар алдында нені ескеру керек?

Ерболат Ақбергенұлы баспана сатып алу отбасы өміріндегі маңызды қаржылық шешімдердің бірі екенін атап өтті. Сондықтан ипотеканы рәсімдеуге асықпай, алдын ала дайындалу қажет.

Оның айтуынша, кейбір азаматтар тұрақты жалақысы мен бастапқы жарнасы болса, кез келген ипотекалық бағдарламаны пайдалана аламын деп ойлайды. Алайда әр банктің қарыз алушыға қоятын талаптары әртүрлі.

Сондықтан сарапшы баспана сатып алуды жоспарлаған отбасыларға бірнеше маманнан кеңес алып, ипотекалық бағдарламалардың шарттарын салыстыруға кеңес береді.

Баспана сатып алу – отбасының қаржылық болашағына тікелей әсер ететін маңызды шешім. Сондықтан тұрақты табыс пен бастапқы жарнаның болуы кез келген ипотекалық бағдарламаны рәсімдеуге жеткілікті деп есептеуге болмайды. Әр бағдарламаның өзіндік талаптары бар. Ең алдымен бірнеше маманның кеңесін алып, өз мүмкіндігіне сәйкес келетін ипотека түрін анықтап, соған жүйелі түрде дайындалу қажет, – деп түйіндеді Ерболат Ақбергенұлы.