Девять лет назад семья, уставшая от процентов по ипотеке, сегодня стала одними из самых известных флипперов Казахстана. Айзат Ергали откровенно рассказала, как начала зарабатывать на покупке квартир в черновой отделке, ремонте и последующей перепродаже. По ее словам, флиппинг только со стороны кажется легким занятием, но за этим стоят месяцы ремонта и непрерывный труд. Что такое флиппинг? Когда он появился в Казахстане? Какие качества нужны, чтобы начать работать в этой сфере? Сколько можно заработать? Корреспондент El.kz поговорил с флиппером №1 в Казахстане и попытался найти ответы на эти вопросы.
Что такое флиппинг?
Слово «флиппинг» произошло от английского to flip — «перепродавать». Суть этого способа заключается в том, что инвестор покупает старую, нуждающуюся в ремонте или недорогую квартиру. Затем делает косметический или капитальный ремонт, обновляет интерьер и снова выставляет жилье на рынок. Главная цель — за короткий срок повысить стоимость квартиры и заработать на разнице.
— После многих лет труда мы стали самыми известными флипперами Казахстана. Когда только начинали заниматься этим, даже не знали, что это называется «флиппингом» и что это вообще бизнес. Это понятие пришло из Америки. Там покупают старые дома, ремонтируют и быстро продают. То есть люди зарабатывают собственным трудом, — говорит Айзат Ергали.
По ее словам, в Казахстане флипперы не ремонтируют старые и полностью изношенные дома, как в США. Обычно покупают новые квартиры без отделки, делают качественный ремонт и продают их дороже.
— Покупаешь квартиру, вкладываешь крупную сумму в ремонт, даешь людям работу, несколько месяцев трудишься. И только спустя три-четыре месяца продаешь квартиру и получаешь прибыль, — рассказывает флиппер.
«Наш первый доход составил 3 миллиона тенге»
Айзат Ергали говорит, что пришла во флиппинг в 2017 году. По ее словам, тогда она даже не понимала, что это отдельное бизнес-направление. Родители дали семье 5 миллионов тенге на первоначальный взнос, и они оформили ипотеку. Прожив в квартире год, супруги поняли, насколько невыгодны ипотечные проценты.
— Мы продали свою первую квартиру. Меньше чем за полтора года получили прибыль в 3 миллиона тенге. Тогда по закону не нужно было ждать два года. Эти три миллиона мы не тратили, а направили на погашение основного долга по ипотеке. Потом снова купили квартиру. Так и переходили из одной ипотеки в другую. Всю прибыль не тратили на себя, а постоянно инвестировали в следующий шаг, — говорит Айзат Ергали.
По его словам, главной мечтой семьи было жить в собственном доме без ипотеки. Но добиться этого за один день невозможно — за успехом стоят месяцы и годы непрерывного труда. Они постоянно ремонтировали квартиры, продавали их и начинали все заново.
— Постепенно наша жизнь начала налаживаться. Сначала мечтали хотя бы об однокомнатной квартире. Потом дошли до двухкомнатной. Затем захотели трехкомнатную — дети растут, есть родители. Так шаг за шагом, только своим трудом, ремонтом и продажей квартир мы росли дальше, — говорит флиппер.
Предприниматель, заработавший на флиппинге большие деньги, недавно переехал в роскошный дом и показал казахстанцам свое новое жилье.
Ремонт — самый важный этап флиппинга
Главная цель флипперов — сделать квартиру привлекательной для большинства покупателей. Поэтому в интерьере редко используют слишком яркие цвета или необычный дизайн. Обычно выбирают светлый минималистичный стиль. Покупатель должен зайти в квартиру и представить себя живущим там.
— У флиппинга есть разные направления. Кто-то покупает и перепродает квартиры вообще без ремонта. Кто-то, как мы, берет жилье на первичном рынке и несколько месяцев делает ремонт перед продажей. Наверное, около 50 процентов Астаны занимаются «купи-продай». Если на этом можно заработать — пусть занимаются. Но человек, который хоть раз делал ремонт, понимает, насколько это тяжелая работа. Потому что приходится нанимать огромное количество людей, — говорит Айзат Ергали.
Многие флипперы перед продажей делают хоумстейджинг — ставят мебель, вешают шторы, «оживляют» интерьер. Это помогает быстрее продать квартиру.
— Никто не может гарантировать, что ремонтники не бросят работу. Некоторые берут заказ, говорят, что все умеют, а потом исчезают. Поэтому фраза «чуть не развелись из-за ремонта» появилась не просто так. Многие понимают, насколько это сложно. Ремонт начинается с выбора материалов и дизайна, а заканчивается покупкой мебели. На это уходят и время, и деньги. Поэтому многие хотят сразу въехать в готовую квартиру с ремонтом. Спрос на такое жилье высокий, — говорит флиппер.
«Без денег этим заниматься невозможно»
По словам Айзата Ергали, человек без капитала не сможет заниматься флиппингом. Для этой сферы прежде всего нужны деньги, правильная мотивация и стрессоустойчивость.
Предприниматель также отметил, что в флиппинге нет строгих правил. Этому нигде специально не обучают, поэтому важны предприимчивость и умение анализировать рынок.
— Нет такого закона: «если ремонт красивый — квартира обязательно продастся». Если сама квартира выбрана неудачно, никакой качественный ремонт не поможет. Или если ты купил ее слишком дорого, потом будет сложно продать. Ошибаться нельзя. Одна ошибка может привести к миллионным убыткам, — говорит она.
Сколько можно заработать?
Главное преимущество флиппинга — быстрый оборот капитала. Если проект оказался успешным, инвестор может за несколько месяцев заработать крупную сумму. Например:
- квартира покупается за 20 миллионов тенге;
- на ремонт тратится 5 миллионов тенге;
- затем жилье продается за 30 миллионов тенге.
В таком случае чистая прибыль может составить около 5 миллионов тенге. Однако, как отмечает Айзат, многое зависит от суммы вложений.
— Нет точной формулы: вложишь столько — заработаешь столько. Иногда мы вообще остаемся без прибыли. А иногда можно заработать всего миллион тенге. Хотя этот миллион можно было бы получить, просто держа деньги на депозите. Все по-разному. Бывает, рассчитываешь заработать миллион, а получаешь два. Люди торгуются перед покупкой. Деньги уходят рабочим, на ремонт. Дорожают стройматериалы, растут цены на квартиры. Все это влияет на рынок, — говорит флиппер.
Айзат Ергали советует тем, кто хочет начать заниматься флиппингом, постоянно учиться и следить за рынком. По ее словам, важно наблюдать за строительными компаниями в соцсетях и регулярно анализировать рынок, поскольку конкуренция в этой сфере очень высокая.
— Если я купила квартиру в одном жилом комплексе и продала ее, то второй проект в этом же ЖК брать не буду. Рынок недвижимости постоянно обновляется. Это как индустрия моды. Нельзя думать, что квартира, хорошо продававшаяся в прошлом году, так же хорошо будет продаваться и в этом. Поэтому нужно анализировать новые локации, новые строительные компании, соседние жилые комплексы и только потом идти на риск, — говорит он.
Есть ли будущее у флиппинга в Казахстане?
Айзат Ергали рассказала, что строительные материалы они закупают в Китае, Турции и Казахстане. Основную часть приобретают на строительных рынках. Мебель изготавливают самостоятельно, а декор и кресла часто заказывают из Китая.
— В будущем флиппинг полностью не исчезнет с рынка. Он может исчезнуть только в том случае, если у людей снизится возможность покупать жилье. А сейчас рынок недвижимости в мегаполисах активно развивается. Именно рынок жилья во многом поддерживает экономику. Поэтому значение флиппинга не ослабнет, — считает она.
По словам флиппера, изменения в законодательстве также влияют на рынок. После информации о возможном повышении налогов в начале года люди массово покупали квартиры до декабря. Сейчас же у многих просто нет денег на жилье. Некоторые перевели сбережения в доллары, но после падения курса доллара не могут выгодно обменять валюту обратно.
— Неправильно говорить, что именно флипперы разгоняют цены на жилье. Они не могут существенно влиять на рынок — максимум на 5–7 процентов. Основные причины подорожания — мировой кризис и обесценивание тенге. Ведь строительные компании закупают материалы за рубежом, — говорит Айзат Ергали.
