Строительный рынок Астаны сбавил темп, но цены на новостройки продолжают расти. Покупатели стали внимательнее к локации, инфраструктуре и качеству строительства, а застройщикам приходится приспосабливаться к новым правилам. В интервью El.kz коммерческий директор строительной компании Асель Молдашева объяснила, что меняется в столичном жилищном секторе, почему жилые комплексы все чаще похожи друг на друга и чего ждать рынку в ближайшие годы.
Рынок сбавил темп, а ипотека остается драйвером
Как сегодня можно охарактеризовать строительный рынок Астаны: он продолжает расти или темпы строительства постепенно замедляются?
— Строительный сектор столицы на сегодняшний день немного сбавил темпы роста. Спрос на рынке стал более избирательным, и всем игрокам строительного бизнеса приходится адаптироваться к новым правилам. Новые налоговый и строительный кодексы оказали прямое воздействие на строительный рынок.
Какие основные тенденции сейчас заметны на рынке жилой недвижимости столицы?
— На рынке жилья ипотечные программы всегда выступали драйвером. Доступность кредитных средств определяет покупательскую активность, объемы ввода нового жилья и общую динамику цен. Рынок первичной недвижимости реагирует на любые изменения в ипотечных лимитах и правилах субсидирования, так как большая доля квартир в новостройках реализуется именно в ипотеку. В условиях, когда коммерческие рыночные ставки по ипотеке остаются достаточно высокими, льготные и накопительные государственные программы фактически являются спасением всего сектора. Но в последние годы появилась тенденция к партнерским программам застройщиков совместно с банками второго уровня, где подбираются оптимальные условия для покупки жилья.
Почему жилые комплексы похожи друг на друга
В последние годы многие новые жилые комплексы в Астане выглядят очень похоже: закрытые дворы, подземный паркинг, схожие фасады и планировки. С чем связана такая унификация? Это требования рынка, экономики строительства или градостроительной политики?
— Во-первых, схожесть жилых комплексов по фасаду, благоустройству и дизайну подъездов — это следствие опыта первых крупных застройщиков Астаны. Во-вторых, покупательский спрос диктует основные правила: если спрос смещается в сторону существующей модели, рынок подстраивается. При этом, конечно, каждый застройщик пытается выделить свой объект и старается предложить что-то индивидуальное в его наполнении. Также нельзя отрицать, что это и результат требований градостроительной политики, которая в какой-то степени приводит к унификации определенных районов Астаны. Город становится более упорядоченным, безопасным и визуально аккуратным.
Можно ли ожидать, что в ближайшие годы архитектура новых жилых комплексов в Астане станет более разнообразной, или тенденция к типовым проектам сохранится? От чего это зависит?
— Дизайн-код столицы стремится создать для нее универсальный имидж — деловой и презентабельный, с уютными и комфортными спальными районами, с инфраструктурой, где динамика и рабочие процессы соединяются с городским отдыхом для людей любого поколения. На мой взгляд, будут районы, где архитектура комплексов будет выглядеть идентичной, а где-то она будет дополнять окружение и даже выделяться. Но нормативы и современные требования урбанистики, естественно, станут еще жестче. На смену хаотичному росту столицы приходит порядок: городские власти внедряют единые стандарты проектирования, чтобы сделать застройку более гармоничной.
Покупатель выбирает качество, локацию и инфраструктуру
Как изменился спрос покупателей за последний год? Какое жилье сегодня востребовано больше всего — эконом-, комфорт- или бизнес-класса?
— Запросы покупателей сместились от внешней привлекательности фасада к качеству строительства. Покупатель стал более зрелым и расчетливым, большое внимание уделяется инфраструктуре — например, развитию района Нового вокзала, продолжению бульваров и близости к ЛРТ. Больше всего востребовано, конечно, жилье комфорт-класса, так как оно подразумевает доступное жилье с современным фасадом и отделкой.
На что покупатели в первую очередь обращают внимание при выборе жилья: цену, расположение, планировку, инфраструктуру, репутацию застройщика?
— Локация, цена и инфраструктура сейчас — наиболее важные параметры для потенциального покупателя. Имидж застройщика важен, но не критичен, так как у каждого застройщика есть как удачные проекты, так и проекты, которые по каким-то причинам оказались менее удачными. У строительных компаний накапливается разный опыт, и портфолио не всегда состоит исключительно из шедевров.
Из чего складывается цена квадратного метра
Как рост стоимости строительных материалов, земли и рабочей силы влияет на цены на квартиры?
— Рост стоимости основных составляющих строительства оказывает прямое и косвенное влияние на рынок недвижимости — все это отражается на стоимости квадратного метра жилья. Особенно если застройщик работает в эконом- или комфорт-сегменте, где изначально розничная цена не должна быть высокой. Одними из самых значительных статей затрат остаются приобретение земли и подведение к ней инженерных коммуникаций — сетей водо-, тепло- и электроснабжения. Они формируют большую долю накладных расходов.
Можно ли ожидать дальнейшего роста цен на жилье в Астане или рынок приближается к периоду стабилизации?
— Полного прекращения роста цен пока не будет, однако статистика все равно меняется по сравнению с прошлыми годами. Цены на новостройки в Астане растут. Цена на вторичное жилье зависит от самого жилого фонда. Ликвидные квартиры в хороших районах и с качественным ремонтом удерживают стоимость, а устаревшие дома практически не растут в цене.
Новые правила и будущие приоритеты
С какими основными трудностями сегодня сталкиваются строительные компании?
— Ужесточение регуляторных требований и контроля, а также введение нового Строительного кодекса приводят к тому, что на рынке останутся наиболее устойчивые игроки.
Какой район Астаны наиболее востребован среди покупателей?
— Раньше было четкое разделение на левый и правый берег. Сейчас, с учетом политики развития правого берега, спрос делится между жильем комфорт- и бизнес-класса. В бизнес-сегменте локация играет важную роль. При выборе жилья комфорт-класса больше ориентируются на транспортную доступность и социальную инфраструктуру.
Какие изменения, по вашему мнению, ждут строительный рынок Астаны в ближайшие несколько лет?
— Будет смещение фокуса на внешнюю инфраструктуру жилых домов и транспортную нагрузку. Рост требований к качеству постройки также остается важным критерием.
