Почему цены на вторичное жилье начали снижаться в Казахстане
- Рынок перегрет. Тот ажиотаж, который был создан на фоне льготной ипотеки и средств ЕНПФ, прошел, - эксперт
В минувшем марте цены на вторичное жилье показали снижение. По данным Бюро национальной статистики РК, за месяц они упали на 0,7%. О том, что происходит на рынке жилой недвижимости ИА El.kz, рассказала действительный член Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Наталья Шамаилова.
«Рынок перегрет. Тот ажиотаж, который был создан на фоне льготной ипотеки и средств ЕНПФ, прошел. И миграция с соседних стран тоже не привела к активному спросу на покупку - в силу объективных причин. Продавцы вынуждены снижать стоимость. Речь идет о тех, у кого есть потребность срочной продажи», - отмечает эксперт.
Остальные участники рынка в дальнейшем также будут вынуждены сбавлять цену на квадратные метры, говорит она. Однако к серьезному обрушению это не приведет. По прогнозам Натальи Шамаиловой, стоимость жилого имущества во вторичном сегменте в крайнем случае может откатиться на 15-25%.
В то же время в стране сворачивается программа льготного ипотечного кредитования, курируемая Национальным банком РК, 7-20-25. Объемы финансирования по ней теперь лимитируются – каждый квартал должно быть освоено не более 25 млрд тенге.
По словам эксперта, сокращение 7-20-25 и отсутствие новых льготных ипотечных программ, которые смогли бы стать альтернативой для казахстанцев, снижает спрос на жилую недвижимость. Здесь уже влияние оказывается на сектор первичного жилья, так как данный ипотечный продукт рассчитан только на новостройки. Но и о значительном развороте рынка в сторону удешевления новых жилых площадей говорить не стоит.
«Застройщики повышают стоимость, хотя спрос на новостройки также упал. Здесь идет в расчет и себестоимость строительства, и маркетинговые стратегии. У застройщиков много программ лояльности, удобные формы расчета, рассрочка. У некоторых действует программа Trade-In, что тоже очень удобно при стагнации рынка», - отмечает спикер.
Стоит учитывать, что по линии Отбасы банка в настоящий момент реализуются ипотечные программы по жилищно-сберегательной системе, которая на сегодня для многих граждан является решением квартирного вопроса. Больше половины портфеля ипотечного кредитования приходится на долю Отбасы банка. На его базе с 2019 года действуют льготные направления, адресованные социально-уязвимым слоям населения. Например, по линии «Бакытты Отбасы» ипотека выдается по 2%-ой ставке вознаграждения при 10%-м первоначальном взносе. Максимальный срок кредитования предусмотрен в пределах 20 лет. Также в 2020 году для бюджетников открыта программа «Шанырак». В ее рамках ипотека выдается под 5%-ую ставку при 10%-ом первоначальном взносе и 20-летнем максимальном сроке кредитования.
К слову, о ценах на строительство и себестоимости квадратов, по данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, средние фактические затраты на строительство на 1 квадратный метр общей площади жилья за год на 12,2%. В том числе это обусловлено составляющей импортной продукции. На казахстанском рынке строительных материалов импортная продукция занимает 34%.
Отметим, по официальной статистике, активность на рынке жилья также демонстрирует умеренность. С начала 2023 года количество сделок купли-продажи жилья сохраняется на одном уровне. Так, в марте текущего года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 24 273, из них 6 275 по индивидуальным домам и 17 998 по квартирам в многоквартирных домах. По сравнению с февралем 2023 года (24 118) количество сделок купли-продажи жилья увеличилось на 0,6%. Лидерами по количеству сделок, как и ранее, остаются города Алматы (4 392 – 18,1%) и Астана (3 664 – 15,1%). Меньше всего сделок проведено в области Улытау – 247 единиц (1%)
Однако в годовом выражении наблюдается отрицательная динамика. Так, в январе-марте 2023 года было продано меньше жилья на 50,8%, чем в аналогичном периоде прошлого года.
Напомним, в Казахстане вопрос обеспечения жильем населения с каждым годом обостряется. Демографические процессы, демонстрирующие высокий уровень рождаемости и поступательное повышение продолжительности жизни в стране, увеличивают потребность казахстанцев в жилых квадратах. Также стоит учитывать и фактор устаревания жилищного фонда, который одновременно актуализирует квартирный вопрос.
Наибольшее количество старого жилья отмечается в регионах и отдаленных населенных пунктах. В этой связи в стране планируется запустить механизм субсидирования затрат работодателей на возведение жилья для работников, что должно стимулировать строительство в селах.
