Аренда может частично оплачивать ипотеку, однако при рыночной ставке владельцу квартиры придётся регулярно добавлять собственные деньги. Разбираемся, при каких условиях такая покупка способна приносить доход, сообщает El.kz.
Сколько приносит аренда в Алматы и Астане
Последние доступные данные Бюро Национальной статистики относятся к июню. Для сравнения возьмём небольшую квартиру площадью около 35 квадратных метров и рассчитаем плату по официальной стоимости аренды каждого квадратного метра.
В Алматы такая квартира может приносить примерно 206 тыс. тенге в месяц. Фактическая ставка будет зависеть от района, состояния дома, ремонта, мебели и близости к общественному транспорту.
В Астане расчётная аренда составит около 198 тыс. тенге. В новых жилых комплексах объявленная собственником сумма может быть выше, однако простаивать дорогое жильё тоже способно дольше.
Что можно получить в областных центрах
В большинстве областных центров сопоставимую квартиру можно сдать примерно за 130–135 тыс. тенге. Выше среднего находятся Караганда, Петропавловск и Атырау, дешевле обходится жильё в Таразе и Туркестане.
Общий расчётный диапазон составляет от 88 до 174 тыс. тенге. Эти суммы получены из средней платы за квадратный метр, поэтому их нельзя воспринимать как готовый ценник для любого объявления.
Сколько денег понадобится на покупку
По средним ценам вторичного рынка небольшая квартира в Алматы или Астане обойдётся примерно в 25 млн тенге. Для дальнейшего расчёта будем использовать эту округлённую стоимость.
При минимальном первоначальном взносе покупателю потребуется около 5 млн тенге собственных средств. Желательно оставить отдельный резерв, поскольку после сделки могут понадобиться мебель, техника и косметический ремонт.
По условиям цифровой ипотеки Halyk Bank организация займа в рассматриваемом примере добавит около 200 тыс. тенге. Оценка недвижимости, нотариальное оформление и регистрационные действия оплачиваются отдельно, а их стоимость зависит от объекта и выбранных услуг.
Каким будет платёж по рыночной ипотеке
Минимальная номинальная ставка цифровой ипотеки Halyk начинается с 20,5%. Банк определяет окончательные условия после оценки платёжеспособности заёмщика и выбранной недвижимости.
Годовая эффективная ставка находится в диапазоне 22,78–25%. Именно ГЭСВ лучше показывает реальную стоимость кредита, поскольку учитывает связанные с ним комиссии и платежи.
Если недостающую сумму оформить на предельный срок, ежемесячный платёж составит примерно 348 тыс. тенге. У Банка ЦентрКредит рыночная ипотека имеет сопоставимую стоимость, поэтому принципиально результат расчёта не изменится.
Сколько аренды останется после расходов
В базовом сценарии заложим один месяц простоя за год. Даже квартира в востребованном районе может освободиться внезапно, а поиск новых жильцов и уборка требуют времени.
Самозанятый собственник перечисляет социальные платежи в размере 4% от полученного дохода. Подоходный налог при использовании этого режима отдельно не начисляется.
Ещё 150 тыс. тенге в год заложим на мелкий ремонт и замену недорогой техники. В расчёт пока не входят первоначальная меблировка, услуги риелтора, налог на имущество и крупные аварийные расходы, поэтому результат остаётся довольно оптимистичным.
Сколько владельцу придётся доплачивать
После простоя, социальных платежей и ремонтного резерва квартира будет приносить в среднем около 164 тыс. тенге за календарный месяц. Коммунальные услуги предполагается переложить на арендатора и закрепить это условие в договоре.
Разница между чистым арендным доходом и ипотечным платежом составит примерно 184 тыс. тенге ежемесячно. При поломке холодильника, затоплении или длительном поиске жильцов доплата увеличится.
За год собственнику придётся вложить в обслуживание кредита около 2,2 млн тенге сверх денег, поступивших от арендаторов. Получается, что покупка с минимальным взносом не создаёт пассивный доход и регулярно забирает часть зарплаты владельца.
Спасёт ли рост стоимости квартиры
В течение первого года по рыночной ипотеке банк получит около 4,1 млн тенге процентов. Основной долг в начале срока уменьшается медленно, поскольку большая часть ежемесячного платежа уходит на вознаграждение банку.
Чистый арендный доход за тот же период будет близок к 2 млн тенге. Разница между этими суммами показывает экономический убыток до учёта изменения стоимости самой квартиры.
Чтобы компенсировать проценты и расходы, жильё должно подорожать более чем на 8%. Такой рост возможен, но заранее гарантировать его нельзя: цены зависят от инфляции, объёма строительства, ипотечных программ и спроса в конкретном районе.
Что изменит ипотека Отбасы банка
Расчёт становится заметно привлекательнее, если покупатель уже накопил 50% стоимости жилья. Для получения жилищного займа также нужны достаточный срок накопления и требуемый оценочный показатель.
По условиям Отбасы банка ставка жилищного займа может составлять 5% годовых. Более низкий процент доступен вкладчикам с подходящими параметрами депозита.
При финансировании оставшейся половины стоимости ежемесячный платёж составит около 73 тыс. тенге. Аренда сможет закрывать кредит и оставлять собственнику часть денег на расходы.
Может ли депозит оказаться выгоднее
После вычета ипотечного платежа и расходов у владельца останется примерно 90 тыс. тенге в среднем за месяц. Часть перечисленной банку суммы одновременно погашает основной долг и увеличивает долю собственника в квартире.
По данным Казахстанского фонда гарантирования депозитов, рыночная ставка по несрочным тенговым вкладам в июне составляла 15,2%. У срочных и сберегательных продуктов доходность может быть выше, но условия снятия денег у них жёстче.
Если разместить имеющиеся накопления на несрочном депозите, годовой доход приблизится к 1,9 млн тенге. В рассмотренном сценарии это больше совокупного результата аренды и погашения основного долга, если квартира за год не подорожает.
Почему льготная ипотека подходит не всегда
По программе “7-20-25” кредит выдают по ставке 7% годовых. На бумаге такой вариант выглядит намного привлекательнее рыночной ипотеки.
В нашем примере ежемесячный платёж снизился бы примерно до 141 тыс. тенге. Расчётная аренда смогла бы полностью его перекрывать и оставлять небольшой запас.
Участник программы не должен иметь жильё в собственности в течение последних 18 месяцев. Кредит выдаётся для покупки первичной квартиры, воспользоваться программой можно однократно, а сдача залогового жилья всё равно требует согласия банка.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру законно
Согласно статье 315 Гражданского кодекса, распоряжаться заложенным имуществом можно с согласия залогодержателя, если договором не установлено другое условие. Поэтому до поиска жильцов нужно изучить договор займа и получить письменный ответ банка.
По стандартным продуктам банки могут разрешить аренду после рассмотрения заявления. Отбасы банк ранее разъяснял, что по займам на обычных условиях согласие выдают чаще, тогда как по государственным льготным программам возможен отказ.
За нарушение условий договора залога Отбасы банк может применить штраф в размере 1% от стоимости квартиры. Кроме того, долгосрочное право пользования жильём подлежит государственной регистрации, а в договоре аренды следует указать наличие банковского обременения.
Как платить налоги и продать квартиру
В 2026 году сдавать собственную квартиру можно через специальный режим для самозанятых. Комитет государственных доходов указывает, что социальные платежи составляют 4% от выручки, а расчёты оформляются через приложение “e-Salyq Business”.
Если квартира, приобретённая после начала года, будет продана раньше чем через 2 года, полученная прибыль облагается налогом. Срок считают с даты государственной регистрации права собственности.
По разъяснению КГД, ставка с прироста стоимости составит 10–15% в зависимости от размера прибыли. Продажа залоговой квартиры потребует участия банка, поскольку часть денег по сделке направят на закрытие оставшегося долга.
Когда такая покупка может быть оправдана
Заёмщику желательно держать резерв минимум на 6 ежемесячных платежей. Если арендаторы съедут или потеряется основной доход, банк продолжит списывать установленную договором сумму.
При рыночной ипотеке с минимальным взносом аренда покрывает лишь часть платежа. Такая схема зависит от будущего подорожания квартиры и требует постоянных доплат, поэтому источником текущего дохода её назвать нельзя.
Положительный денежный поток появляется при крупном первоначальном взносе и низкой ставке Отбасы банка. Даже в этом случае нужно заранее получить разрешение на аренду, сравнить результат с депозитом и проверить, выдержит ли семейный бюджет несколько месяцев без жильцов.
Так выгодно или нет
При рыночной ипотеке с минимальным первоначальным взносом покупать квартиру специально для сдачи в аренду невыгодно. Чистый доход от жильцов покрывает меньше половины банковского платежа.
В нашем расчёте собственнику придётся добавлять около 184 тыс. тенге каждый месяц. Сделка окупится только при заметном подорожании квартиры, которое заранее предсказать невозможно.
Положительный денежный поток появляется при крупном первоначальном взносе и дешёвом займе Отбасы банка. Даже такой вариант по текущей доходности уступает депозиту, если стоимость жилья не растёт. Поэтому ипотечная квартира под аренду в 2026 году имеет смысл как долгосрочная покупка с расчётом на подорожание недвижимости, а не как источник ежемесячной прибыли.
Квартира или депозит. Можно ли заработать на аренде жилья в Казахстане в 2026 году.
