Как купить недвижимость без проблем и потерь: советы риелторов
Покупка квартиры или дома может обернуться судебным спором, если пропустить хотя бы одну юридическую деталь. Как проверить объект и не потерять деньги – для своих читателей разбирается El.kz.
С чего начинается безопасная сделка
Юридически собственником покупатель становится только после государственной регистрации права. В Казахстане регистрация проводится через систему «Правительство для граждан» и электронные сервисы eGov.
Подписанный договор без регистрации – это всего лишь соглашение сторон. Пока запись не внесена в государственную базу, риск сохраняется.
Поэтому логика сделки проста – сначала проверка документов, затем договор, после чего обязательная регистрация.
Правоустанавливающий документ – главный файл сделки
У продавца должен быть документ, подтверждающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
Важно не просто увидеть документ, а проверить, совпадают ли данные собственника с удостоверением личности. Даже одно расхождение в фамилии или ИИН станет причиной отказа в регистрации.
Отдельно проверяется дата возникновения права. Если объект недавно перешёл к продавцу, стоит внимательно изучить предыдущую сделку.
Выписка о зарегистрированных правах и обременениях
Самый важный документ для покупателя – выписка о зарегистрированных правах на недвижимость и наличии обременений. Её можно получить через портал eGov.
В этой выписке отражаются залоги, аресты, запреты на отчуждение и другие ограничения. Если указано хотя бы одно обременение, сделка требует дополнительной схемы.
Особое внимание – ипотечным залогам. Продажа возможна, но только при одновременном погашении кредита и снятии обременения.
Технический паспорт и характеристики объекта
Технический паспорт подтверждает фактические параметры квартиры или дома. Площадь, планировка, назначение помещений должны совпадать с данными в реестре.
Если была перепланировка, она должна быть узаконена. Самовольные изменения могут привести к штрафам и отказу в регистрации.
Даже 1 несоответствие по квадратуре может вызвать вопросы у регистрирующего органа.
Согласие супруга и семейный статус
Если продавец состоит в браке, имущество, приобретённое в этот период, считается совместной собственностью. В таком случае требуется нотариальное согласие супруга.
Отсутствие согласия – одна из самых частых причин судебных споров после сделки. Суд может признать договор недействительным.
Проверяется и семейное положение продавца на момент покупки недвижимости.
Несовершеннолетние и зарегистрированные лица
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, сделка может потребовать разрешения органов опеки. Это особенно актуально при продаже долей.
Важно получить справку о зарегистрированных лицах. Иногда после покупки выясняется, что в квартире прописан 1 человек, который не намерен выписываться добровольно.
Эти вопросы лучше решать до передачи денег.
Доверенность – зона повышенного внимания
Если сделка проводится по доверенности, необходимо проверить её действительность и срок. Документ может быть отозван.
Желательно удостовериться у нотариуса, что доверенность не аннулирована. В Казахстане нередки случаи, когда покупатель узнаёт об отмене уже после подписания договора.
Сделки по доверенности требуют особенно тщательной проверки личности представителя.
Расчёты и фиксация передачи денег
Деньги должны передаваться только после подписания договора купли-продажи. Расписка оформляется с точным указанием суммы, адреса объекта и данных сторон.
Недопустимо указывать в договоре меньшую сумму, чем фактически передаётся. В случае спора суд будет учитывать только официально прописанную цифру.
На практике именно 1 ошибка в формулировке расписки становится причиной длительных разбирательств.
Новостройка – отдельный набор документов
При покупке в строящемся доме проверяются разрешение на строительство и документы на земельный участок. У застройщика должно быть зарегистрированное право на землю.
Также важно изучить договор долевого участия или иной формат договора, по которому продаётся объект. Документ должен содержать чёткие сроки передачи.
Если компания предлагает нестандартную схему, стоит внимательно оценить её юридическую природу.
Подача документов на регистрацию
После подписания договора стороны подают документы на государственную регистрацию. Это можно сделать через ЦОН или онлайн через eGov.
Срок регистрации обычно составляет несколько рабочих дней. Только после внесения записи в базу покупатель становится полноправным собственником.
На этом этапе важно проверить корректность всех данных перед подачей.
Что чаще всего упускают покупатели
Люди редко проверяют историю предыдущих сделок. Между тем частая смена владельцев за короткий срок может сигнализировать о проблемах.
Игнорируется и проверка задолженности по коммунальным услугам. Хотя долги не всегда переходят новому собственнику автоматически, один неурегулированный вопрос может затянуться на месяцы.
Ещё одна ошибка – передача аванса без письменного соглашения.
Главный принцип
Покупка недвижимости – это не про эмоции, а про процедуру. Каждый документ должен быть проверен, каждое условие – зафиксировано письменно.
В казахстанской практике риски чаще возникают из-за невнимательности, чем из-за изощрённых схем.
Чем дороже объект, тем строже должна быть дисциплина проверки.
Ранее мы рассказывали, как быстро продать недвижимость в Казахстане – секретные приёмы риелторов.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и узнавайте новости первыми!
El рекомендует 
