Ипотека под 7% останется доступной казахстанцам в 2027 году, однако на всю страну предусмотрено не более 100 млрд теңге в год. Почему низкая ставка ещё не означает доступный кредит и какие квартиры реально можно купить, сообщает El.kz.
Сто миллиардов – много это или мало?
Правление Национального банка постановлением № 114 от 28 сентября 2026 года установило предельное финансирование программы «7-20-25» на 2027 год в размере 100 млрд теңге. На каждый квартал приходится не более 25 млрд. Новость подтверждает продолжение выдачи льготной ипотеки, но не означает появления дополнительных денег: такой годовой предел действует с 2023 года.
Причём речь идёт не о сумме, которую банки получат авансом на выдачу ипотеки. Сначала банк кредитует покупателя за счёт собственных ресурсов, а затем Казахстанский фонд устойчивости выкупает у него право требования по выданному кредиту, если тот отвечает правилам программы и укладывается в установленный объём. На практике банку приходится учитывать не только платёжеспособность клиента, но и возможность последующего выкупа займа оператором.
Показателен результат первых девяти месяцев 2026 года. По официальным данным фонда, за январь – сентябрь выдали 3 696 займов на 74,9 млрд теңге – практически весь объём, соответствующий трём квартальным пределам. За один только первый квартал, как ранее сообщалось, было оформлено 1 244 займа на 25 млрд теңге. Оба показателя объясняют, почему важна не только ставка, но и момент подачи заявки.
Средняя сумма одного займа за девять месяцев 2026 года составила приблизительно 20,3 млн теңге: это результат деления 74,9 млрд на 3 696 кредитов, а не установленный предел для конкретной семьи. Если предположить, что средний кредит в 2027 году останется таким же, годового финансирования в 100 млрд теңге хватило бы примерно на 4 900 займов. Это исключительно расчётный ориентир: реальное количество зависит от сумм выданных кредитов и использования лимитов.
Почему квартира подходит не каждая
По программе можно купить только новое жильё, уже введённое в эксплуатацию и реализуемое на первичном рынке. Квартира в строящемся доме, приобретение по договору долевого участия и обычная вторичная недвижимость под эти условия не подпадают. Покупателю недостаточно найти подходящую цену: объект должен соответствовать требованиям банка и программы.
После изменения правил 26 сентября 2025 года максимальная стоимость объекта составляет 30 млн теңге в Астане, Алматы и их пригородных зонах, а также в Актау, Атырау и Шымкенте. Для Караганды установлен предел 25 млн, для остальных регионов – 20 млн теңге. Это ограничение относится к стоимости приобретаемой недвижимости, а не только к сумме банковского займа. Квартира за 35 млн теңге не станет соответствовать программе лишь потому, что покупатель готов внести большой первоначальный взнос.
Площадь квартиры и цена квадратного метра отдельно не ограничены. Но общий ценовой потолок влияет на выбор: в дорогих городах более просторная квартира может не уложиться в лимит, даже если доход семьи позволяет обслуживать кредит. Особая сложность – найти квартиру, которая одновременно стоит нужную сумму и уже сдана в эксплуатацию. По оценке профильного портала Krisha.kz, значительная часть подходящего жилья распродаётся ещё до завершения строительства.
Сколько придётся платить каждый месяц
Числа в названии программы остаются прежними: 7% номинальных годовых, минимум 20% первоначального взноса и максимальный срок 25 лет. При стоимости жилья 20 млн теңге собственными средствами необходимо внести не менее 4 млн, а кредит составит 16 млн. При аннуитетных платежах за 25 лет ежемесячный платёж будет около 113,1 тыс. теңге.
Для квартиры за 25 млн теңге первоначальный взнос составит не менее 5 млн, кредит – 20 млн, а платёж – около 141,4 тыс. теңге в месяц. Для максимальной цены 30 млн нужны как минимум 6 млн собственных денег, заём составит 24 млн, ежемесячный платёж – примерно 169,6 тыс. теңге. Расчёты приведены для полного 25-летнего срока, фиксированной номинальной ставки и стандартного аннуитетного погашения; конкретный график выдаёт банк.
Низкая процентная ставка не отменяет переплату. Например, по кредиту в 16 млн теңге на 25 лет при платеже около 113,1 тыс. общие выплаты банку составят около 33,9 млн теңге, из которых примерно 17,9 млн – проценты. Добавив первоначальный взнос 4 млн, покупатель получит совокупные затраты на приобретение порядка 37,9 млн теңге без учёта иных расходов. При досрочном погашении переплата сокращается.
На официальном сайте программы отдельно указано, что комиссии за предоставление и обслуживание займа запрещены. Однако это не означает полного отсутствия расходов на оформление сделки: покупателю следует заранее уточнить стоимость оценки, нотариальных действий и других сопутствующих услуг, применимых к конкретной покупке.
Кого банк пропустит к ипотеке
Заявитель должен быть гражданином Казахстана, иметь доход от трудовой или предпринимательской деятельности и не иметь непогашенной задолженности по ипотечным жилищным займам. У самого заёмщика и его супруга либо супруги не должно быть жилья в собственности на территории страны в течение последних 18 месяцев. Предусмотрены отдельные исключения, в частности для официально признанного аварийного жилья и некоторых комнат в общежитиях.
Воспользоваться программой можно только один раз. Если человек уже получал кредит по «7-20-25», полное погашение прежнего займа не возвращает ему право участвовать повторно. Наличие соответствующего дохода и отсутствие недвижимости также не гарантируют одобрения: банк самостоятельно оценивает платёжеспособность, кредитную историю и достаточность подтверждающих документов.
Первоначальный взнос нужно внести деньгами, в размере не менее 20% от залоговой стоимости жилья, определённой банком. Заменить его залогом другой квартиры нельзя. В рамках действующих правил возможно использование разрешённых единовременных пенсионных выплат. Банк может запросить созаёмщика или другие способы подтверждения дохода в пределах правил программы.
Где концентрируются кредиты
С момента запуска в июле 2018 года к 1 октября 2026 года было выдано 86 851 кредит на 1 249,1 млрд теңге. В сообщении от 3 ноября фонд привёл уже округлённые накопленные показатели: более 87 тысяч займов на 1,26 трлн теңге. Это статистика за весь срок реализации программы, её нельзя сопоставлять с годовым бюджетом без учёта периода.
В Астане к 1 октября было оформлено 31 942 кредита, в Алматы – 18 919, в Шымкенте – 6 932. На эти три города приходится около двух третей всех кредитов, оформленных за восемь лет. В Карагандинской области зарегистрировано 5 705 займов, в Актюбинской – 3 248, в Акмолинской – 3 111. Такую географию необходимо рассматривать вместе с объёмами строительства и ценой готовых новостроек, а не как доказательство различий в желании людей купить квартиру.
Что делать покупателю в 2027 году
Приём заявок ведут банки – участники программы: Народный банк Казахстана, Банк ЦентрКредит, Freedom Bank Kazakhstan, Bank RBK, Altyn Bank, Евразийский банк и ForteBank. Порядок предварительного рассмотрения, список документов и фактическая доступность приёма могут различаться. Перед внесением задатка за квартиру имеет смысл выяснить, принимает ли выбранный банк заявки по «7-20-25» и остаётся ли возможность оформления в пределах соответствующего квартального объёма.
Ещё один практический риск связан со сроками. Пока проходит предварительное рассмотрение и оформление, подходящая квартира может уйти другому покупателю. Участие в программе не резервирует недвижимость автоматически: условия бронирования, возврата задатка и последствия отказа банка должны быть отдельно проверены в документах с продавцом.
На официальном сайте «7-20-25» срок действия программы обозначен до конца 2029 года включительно. Следовательно, утверждённый на 2027 год объём подтверждает продолжение механизма, но не гарантирует ни одобрения каждой заявки, ни неизменности всех правил в последующие годы. Точные условия на дату сделки следует сверять с банком и оператором программы по номеру +7 (727) 227-20-25.
