В столице не редки случаи переоборудования технических этажей в квартиры. Условия безопасности переоборудованных «жилищ», установленные в законодательстве Республики Казахстан далеки от положенных норм, но и этот факт для не является убедительным аргументом.
Некоторые застройщики порой предусматривают технические этажи для более комфортного переоборудования в жилое помещение. А соседи, живущие этажом ниже или, выше страдают от подобных «соседей» по ряду нескольких причин. К примеру, из-за несанкционированного подключения к общей системе водоснабжения, напор воды не доходит до добросовестных собственников квартир, или же частые перебои электрической сети, вызванные из-за нехватки мощности потребления, и самое банальное из этого, заселение шумных или же проблемных арендаторов.
В 2015 году в эксплуатацию был сдан столичный ЖК расположенный по улице Ауэзова. Жилой комплекс изначально предусматривался как девятиэтажный с техническим блоком. Однако, спустя какое-то время, владельцы квартир на последнем этаже начали замечать спускающихся с этажа выше людей. После того как жильцы выяснили, что технический этаж сдается как жилое помещение, начались разбирательства, которые продолжаются по сей день. По словам хозяйки, одной из квартир, расположенных на девятом этаже Ирины Кулинич она приобрела квартиру в этом ЖК в 2019 году, и отметила, что о проблемах с "соседями-карлсонами" узнала от предыдущих владельцев квартир.
«Мы не первые жильцы с начала ввода в эксплантацию данного ЖК. Изначально над нами никто не жил. После там начались постоянные гулянки. Квартиры» над нами сдавались посуточно. Мы несколько раз делали замечания, а после в один из дней нас затопили. После мы поняли, что наш этаж, а именно девятый как оказалось далеко не последний», − рассказала нам Ирина.
Выяснился владелец данных квартир на техническом этаже им оказался гражданин другой страны. Как вспоминает Ирина, история со сдачей квартир посуточно повторялась 2-3 раза в месяц.
«Я устала с ними воевать», − процитировала Ирина бывшую соседку. Как оказалось, до моего переезда в этот дом, в первом подъезде на техническом этаже был оборудован целый хостел, в котором проживали иностранные граждане. Тогдашние владельцы обратились в ГАСК, а также в управление государственных доходов с просьбой провести проверку технического этажа, − вспоминает Ирина».
После обращений в уполномоченные органы - хостел был закрыт. Но владелец данных «квартир» расселил постояльцев по другим помещениям на техническом этаже. Но, история на этом не закончилась.
Так, в конце 2019 года ЖК посетил с провекрой сотрудник энегросбыта: он замерил показатели горячей воды и электрической энергии. Ирина поднималась в свою квартиру и попросила его пока проверить показатели у соседей с десятого этажа. На что сотрудник с удивлением спросил у нее о каком десятом этаже идет речь, так как у него в базе всего 99 квартир.
«Тогда я поняла, что проживающие этажом выше незаконно подключены к сетям, и фактически за их пользование горячей водой, отоплением и электричеством на общедомовые нужды оплачиваем мы, владельцы квартир, проживающие этажами ниже», − вспоминает женщина.
С того момента жильцы дома неоднократно обращались к субъектам естественных монополий, однако даже при установлении явных нарушений и указаний на то, что данные помещения не предназначены для проживания, владелец всего этого имущества продолжает эксплуатировать технический этаж как квартиры по сей день. Только после вмешательства Департамента по регулированию естественных монополий, технический этаж отключили от электричества и отопления, но отключение оказалось формальным, так как владелец квартир на техэтаже после их отъезда снова подключался к электрическим сетям.
«В последующем владельцу квартир на этих этажах удалось каким-то образом узаконить потребление воды. Субъект, регулирующий подключение к сети, восстановил договор с застройщиком и начисляет застройщику счета как за строящийся объект. Но дом ведь введен в эксплантацию в 2015 году, введен то с техническим этажом, то есть в акте ввода в эксплуатацию этих помещений нет – есть технический этаж. Теперь на основании этого договора владельцу этих «квартир» удалось узаконить несанкционированное подключение к сетям», − рассказывает Ирина Кулинич.
На вопрос Ирины, каким образом при незаконном подключении к сети может быть законное потребление, ей сообщили, что есть решение суда, согласно которому застройщику вменено платить за потребление воды.
«Но, ведь суть составленного иска заключалось не в санкционированном подключении к сети, а именно в том, что владелец этих «квартир» потребил все это незаконно и без каких-либо подтверждающих документов», − отметила Ирина.
В последующем субъекты естественных монополий подали иски в суд с требованиями оплатить выставленную сумму за воду и канализацию, а также об обязаннее прекратить потребление тепловой энергии. После суд вынес постановление, что нет никаких доказательств, что он пользовался тепловой энергией, горячей водой и другое.
«В итоге нам заявили, что нам необходимо лично подавать заявление в суд, поскольку данный случай является исключительно «гражданско-правовыми отношениями», − вспоминает Ирина.
После коллективный иск был составлен и отправлен суд. В исковом заявлении жильцы потребовали запретить эксплуатацию технического этажа в качестве жилых помещений и вернуть этаж в общедомовое имущество.
По словам эксперта по юридическим вопросам Гафура Бактугулова, данные вопросы регулируются законом о жилищных отношениях, согласно которому никто может присвоить данный этаж себе, поскольку технический этаж является общедомовым имуществом.
«Все жильцы дома являются равноправными владельцами этого имущества. Я не знаю, каким образом застройщику удалось продать эти помещения, понятно, что если данные помещения были проданы еще на этапе строительства, то речи о общедомовом собрании идти не может, этих подробностей я не знаю. Однако здесь другой момент технический, вопрос в том возможно ли переделать этот технический этаж в жилые помещения», – заявил юрист.
Эксперт также заявил, что, даже являясь, будучи каким-то образом собственником технического этажа владельцу необходимо доказать, что помещения соответствуют всем установленным законным и техническим требованиям.
«Согласно определению, технический этаж – это помещение для размещения на нем инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Он может быть расположен как под зданием, так и над верхним этажом, а иногда и на одном или нескольких средних этажах. «Технический этаж является общим имуществом объекта кондоминиума, которое не предназначено для проживания», – заявил юрист.
Для того, чтобы получить в собственность часть технического этажа, необходимо получить на это согласие всех остальных собственников квартир и других помещений в этом доме. Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
«Но, если хотя бы один из жильцов не даст свое согласие, то данный вариант тоже отпадает», – добавил эксперт.
Иными словами, никто из жильцов ЖК не имеет права продавать свою долю общедомового имущества без продажи своей квартиры, так как доля этой собственности не может быть продана отдельно.
По информации пресс-службы ДЧС по городу Нур-Султан, согласно подпункта 2 пункта 24 правил пожарной безопасности не допускается использовать технические этажи и вентиляционные камеры не по целевому назначению, кроме случаев, предусмотренных проектной документацией.
«В свою очередь поясняем, что согласно СП РК 1.01.101.2014 -«Этаж технический – этаж для размещений инженерного оборудования и прокладки коммуникаций и может быть расположен в нижнем (техническом подполье) или верхнем (технический чердак) ярусах. В отдельных случаях технический этаж может занимать один из средних надземных этажей.
Исходя из вышеизложенного следует, что при разработке проекта, с учетом требований нормативно-правовых актов, проживание на техническом этаже допускается, заявили в ДЧС. При отсутствии проектной документации, проживание на техническом этаже будет квалифицироваться нарушением правил пожарной безопасности. При отсутствии проектной документации, проживание на техническом этаже будет квалифицироваться нарушением правил пожарной безопасности.
«При нарушении правил пожарной безопасности предусмотрена административная ответственность в рамках статьи 410 Кодекса об административных правонарушениях, в том числе и уголовная ответственность при наличии обстоятельств, предусмотренных статьей 292 Уголовного кодекса РК, − заявили в пресс-службе департамента».
В ходе этой долго летней истории, сотрудники ДЧС неоднократно постановляли о нарушении правил пожарной безопасности. По словам Ирины ДЧС выписывали штрафы «владельцу» технических помещений штрафы, однако должного результата это не дало.
В ДЧС сообщили, что в соответствии со статьей 12 Закона РК «О гражданской защите» они не могут запретить «владельцу» эксплуатировать технические этажи в качестве жилых помещений.
«В рамках Предпринимательского кодекса РК ДЧС осуществляет государственный контроль в области пожарной безопасности, с выдачей предписаний об устранении нарушений, в том числе и по рассматриваемому вопросу. Это предусмотрено статьей 38 Закона РК «О гражданской защите». Не устранение нарушений по выданному предписанию является основанием для направления материалов в судебные органы для принятия соответствующих решений», − заявили в пресс-службе ДЧС.
В последующих разбирательствах, жильцы данного ЖК откровенно говоря устали бороться с владельцем квартир на техническом этаже поскольку уполномоченные органы не имели фактической возможности выселить его и других постояльцев с «квартиры» поскольку он является их собственником, а выселить его оттуда имеет право только суд, что в свою очередь принял решение в пользу владельца.
Эта история продолжается, по сей день, учитывая все обстоятельства, решения уполномоченных органов, указывающих на то, что данный этаж нельзя использовать в качестве жилья никак не повлияли на дальнейшее развитие событий. В столичном акимате сообщили, что ситуация находится на контроле.