С 1 января 2026 года в Казахстане вступают в силу изменения в действующем Налоговом кодексе, который меняет правила при продаже квартир и домов. Разбираемся в материале El.kz, как именно будут работать изменения и сколько казахстанцам придётся платить при продаже недвижимости после 2026 года.
Что облагается новым налогом?
Под налогообложение подпадает любая недвижимость: квартира, дом, дача, кладовка, парковочное место, гараж или земельный участок. Ставка налога сейчас составляет 10 процентов от суммы полученной прибыли, и это правило будет действовать до конца 2025 года.
Что изменится?
Теперь, чтобы не платить подоходный налог, нужно будет владеть недвижимостью не меньше двух лет. Сейчас действует более мягкое правило — достаточно одного года. Если же квартира или дом продаются раньше, налог придётся заплатить. Ставка остаётся прежней — 10 процентов от суммы прибыли. Но если доход от сделки превысит 8 500 МРП, а это около 33,4 миллиона тенге в 2025 году, включается повышенный тариф: до этой суммы — 10 процентов, а всё, что выше, облагается уже по ставке 15 процентов. Для иностранных владельцев ставка фиксирована и всегда равна 15 процентам, независимо от того, сколько времени они владели жильём. Важно подчеркнуть, что ставка 10 процентов сохраняется как базовая, а прогрессивная шкала вводится только с 2026 года.
Кроме того, вводится так называемый налог на роскошь. Он коснется собственников, у которых совокупная стоимость недвижимости превышает 450 миллионов тенге. Для них нагрузка на сделки станет ещё выше.
Средние цены на рынке жилья в Республике Казахстан в июле 2025 года
В июле 2025 года Бюро национальной статистики опубликовало свежие данные о ситуации на рынке жилья в Казахстане. Согласно информации, средняя стоимость продажи нового жилья по стране составила 528 559 тенге за квадратный метр, а перепродажа квартир обошлась в среднем в 551 905 тенге. Средняя арендная плата за благоустроенное жильё достигла 4 544 тенге за квадратный метр.
Наибольшая цена на новое жильё традиционно зафиксирована в Алматы — 647 728 тенге за кв.м. Вслед за ним идут Астана с показателем 595 539 тенге и Шымкент с 502 636 тенге. Самыми доступными городами по стоимости новостроек стали Уральск, где цена составляет 286 288 тенге, Актобе — 309 593 тенге и Кызылорда — 386 326 тенге.
По перепродаже квартир лидером также остаётся Алматы, где стоимость достигает 688 578 тенге за кв.м. Второе место занимает Астана с показателем 652 479 тенге, третье — Конаев с 445 876 тенге. Самая низкая стоимость перепродажи отмечена в Кызылорде — 313 592 тенге и Актау — 334 492 тенге.
В сегменте аренды дороже всего обходится жильё в Алматы — 5 299 тенге за кв.м, в Астане — 5 017 тенге и Караганде — 4 420 тенге. Наиболее доступное арендное жильё предлагается в Таразе, где стоимость составляет 2 277 тенге, Туркестане — 2 454 тенге и Павлодаре — 2 799 тенге.
Таким образом, рынок жилья в Казахстане сохраняет устойчивую динамику: мегаполисы Алматы и Астана остаются лидерами по ценам, в то время как региональные центры предлагают более доступные варианты как для покупки, так и для аренды жилья.
Примеры расчета по этому налогообложению
Предположим, в 2026 году житель Астаны купит квартиру за 60 миллионов тенге и спустя год продаст её за 80 миллионов. Прибыль составила 20 миллионов тенге. Так как срок владения меньше двух лет, налог придётся платить. Поскольку прибыль не превышает порог в 33,4 миллиона тенге, применяется ставка 10%. В итоге налог составит 2 миллиона тенге.
Другой случай — квартира в Алматы, купленная за 120 миллионов и проданная через год за 160 миллионов тенге. Прибыль — 40 миллионов. Здесь уже включается прогрессивная шкала: первые 33,4 миллиона облагаются по ставке 10% (это 3,34 миллиона тенге), а оставшиеся 6,6 миллиона — по ставке 15% (0,99 миллиона тенге). Общая сумма налога — 4,33 миллиона тенге, а не 6 миллионов, если бы ставка была единая.
Для иностранцев правила жестче. Например, нерезидент купил квартиру в Астане за 50 миллионов и продал ее через три года за 70 миллионов. Прибыль составила 20 миллионов тенге. Даже несмотря на то, что срок владения превышает два года, для иностранцев ставка всегда фиксирована — 15%. В результате налог составит 3 миллиона тенге.
Вывод: для более доступных квартир, где прибыль не превышает 33,4 миллиона тенге, действует ставка 10%. Для более дорогих объектов с высокой прибылью налог поднимется до 15%. Чтобы полностью избежать уплаты, инвесторам придётся держать жилье минимум два года. А для иностранцев рынок становится менее выгодным, так как налог для них всегда остаётся 15%, независимо от суммы и срока владения.
Что говорят эксперты
Финансист Расул Рысмамбетов считает, что эти меры направлены на ограничение спекуляций и выравнивание условий игры.
«Увеличение минимального срока владения до двух лет — это красный флаг против быстрых спекуляций, которые последние годы раскручивали цены и создавали иллюзию бурного роста. Для тех, кто покупает жильё для семьи или долгосрочных вложений, изменений почти не будет. А вот для перекупщиков и краткосрочных инвесторов барьер становится ощутимым», — отмечает эксперт.
Он подчеркивает, что введение прогрессивной ставки налога на крупные доходы — шаг в сторону справедливости.
«Повышенная ставка в 15% на прибыль свыше 33,4 млн тенге — это элемент прогрессивного налогообложения. Государство фактически говорит: крупный доход от недвижимости должен делиться с бюджетом наравне с другими видами капитала. Чрезмерная прибыль на недвижимости — это вклад в рост цен, и с ним логично работать через налоги», — поясняет Рысмамбетов.
Не менее важным он считает правило для иностранных покупателей.
«Жесткое требование 15% для иностранцев вне зависимости от срока владения — это защита рынка от внешнего давления. В Казахстане уже были примеры, когда иностранный спрос разогревал цены, не принося пользы внутренней экономике. Теперь ситуация станет более сбалансированной», — добавляет финансист.
По его мнению, реформа меняет саму философию рынка.
«Государство пытается вернуть жилую недвижимость из категории быстрого финансового инструмента в категорию социального ресурса. Для бюджета это новые поступления, для рынка — больше предсказуемости. В долгосрочном плане это движение в сторону цивилизованного, устойчивого рынка недвижимости. Главное теперь вовремя реагировать на возможные негативные последствия», — резюмирует Расул Рысмамбетов.
Свое мнение по поводу нововведений высказал и эксперт по недвижимости Амир Кулькенов. По его словам, у реформы есть как положительные, так и отрицательные стороны.
Плюсы
Прежде всего, государство рассчитывает на дополнительные поступления в бюджет.
«Увеличение ставки налога на прибыль от продажи недвижимости для высокодоходных сделок позволит повысить налоговые поступления. Эти средства могут быть направлены на социальные программы и инфраструктурные проекты», — отмечает Кулькенов.
Кроме того, новые правила могут сделать рынок более стабильным.
«Увеличение срока владения для освобождения от налога будет стимулировать долгосрочные инвестиции. Это приведет к снижению спекулятивных операций и более устойчивому развитию рынка», — считает эксперт.
Еще один плюс касается справедливости условий для участников рынка. Теперь для иностранных граждан ставка закреплена на уровне 15 %, независимо от срока владения. По мнению Кулькенова, это создает равные условия для местных и иностранных инвесторов и воспринимается как более справедливая практика.
Минусы
Однако вместе с тем нововведения несут риски. Прежде всего, это снижение ликвидности.
«Когда срок владения для освобождения от налога увеличивается, собственники будут менее склонны продавать объекты. Это может снизить количество сделок и замедлить оборот капитала на рынке», — предупреждает эксперт.
Еще один вызов — иностранные инвестиции.
«Фиксированная ставка в 15 % для нерезидентов может отпугнуть зарубежных покупателей. В итоге мы можем столкнуться со снижением объемов иностранных инвестиций в рынок недвижимости», — считает Кулькенов.
Кроме того, новые правила могут усложнить жизнь обычным собственникам. Для тех, кто планировал продажу в ближайшие годы, появляется дополнительная финансовая нагрузка и неопределенность. Это может повлиять и на планы по покупке нового жилья или улучшению условий проживания. Наконец, ужесточение налогообложения может привести к нежелательным последствиям.
«Когда правила становятся жестче, всегда есть риск роста серых схем: попытки занизить стоимость сделки, фиктивные договоренности или манипуляции с документами», — предупреждает эксперт.
По мнению же эксперта по недвижимости Алишера Турсунтаева, главная цель реформы — не только пополнение бюджета, но и регулирование роста цен на жильё.
«По моему мнению, новый налоговый кодекс вводится с целью регулирования роста цен на недвижимость со стороны государства. Мы все знаем, что многие инвесторы заходили в проекты на этапе котлована и перепродавали квартиры уже на этапе выдачи ключей. Это приносило прибыль частным инвесторам, но одновременно искусственно завышало цены и делало жильё менее доступным для конечных покупателей», — поясняет Турсунтаев.
Эксперт напоминает, что строительный сектор играет ключевую роль в экономике.
«Важно понимать, что строительство — это не только квартиры. Это настоящий генератор экономики: новые рабочие места, развитие сопутствующих отраслей, формирование современной инфраструктуры города, привлечение инвестиций и рост бюджетных поступлений», — отмечает он.
По мнению специалиста, новые налоговые правила должны стать инструментом баланса: сдерживать спекулятивные операции, но при этом поддерживать развитие строительства как локомотива экономики.
«С одной стороны, ужесточение налоговых правил ограничивает быстрые перепродажи и может способствовать стабилизации рынка. С другой — оно вынуждает инвесторов более тщательно подходить к выбору объектов и срокам инвестирования. При этом всегда будет риск поиска обходных схем, что снижает эффективность мер», — говорит Турсунтаев.
В целом, эксперт считает нововведения шагом государства к выравниванию ситуации на рынке.
«Это попытка сохранить темпы развития строительной отрасли как драйвера экономики и при этом снизить нагрузку на конечного покупателя», — подытоживает он.
Ранее мы рассматривали на примере реальных машин, сколько они будут стоить с 2026 года с учетом новых налогов и как изменения затронут обычных автовладельцев.
Также мы сравнивали затраты на аренду и ипотеку для однокомнатной и двухкомнатной квартир в Есильском районе, и рассмотрели, почему молодое поколение всё чаще выбирает аренду.