Квартирный вопрос в сегодняшней казахстанской повестке – один из самых насущных. Демографический рост и «устаревающий» жилищный фонд – основные факторы, которые актуализируют проблему. Перед правительством стоит непростой вызов. В стране нужно нарастить темпы жилищного строительства, чтобы восполнить выбывающие площади, а также покрыть растущие потребности в квадратных метрах. Корреспондент ИА El.kz провел анализ сферы жилищного строительства Казахстана.
Демография и состояние жилищного фонда
В результате высокой рождаемости и увеличения продолжительности жизни, прирост численности населения в стране фиксируется каждый год. Если смотреть по официальной статистике, за последние пять лет численность населения в стране увеличилась на 1,6 млн граждан – с 18,1 млн до 19,7 млн человек, а это означает, что и потребность в новых жилых площадях растет. Если опираться на данные новой концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года, то пока в распоряжении казахстанцев, по состоянию на начало 2022 года, 387,7 млн квадратных метров. Именно столько площадей имеет жилищный фонд всей страны. 250,2 млн квадратных метров или 64,5 % из него расположены в городах и городских поселениях, а 137,5 млн квадратных метров (35,5 %) – в сельских населенных пунктах. И еще немаловажный момент - треть из всех жилых объектов в стране построена более чем 50 лет назад. В ближайшие десятилетия какая-то часть из них будет постепенно становиться непригодной для проживания, а какая-то – требовать ремонта и модернизации.
Обеспеченность жильем
Понятие «улучшение жилищных условий» для казахстанцев - растяжимое. Для кого-то это смена уровня комфорта и престижа, а для кого-то - базовая потребность в обретении заветных «квадратов». Как правило, решить свою проблему вторым самостоятельно очень сложно, а зачастую невозможно. Для таких категорий граждан в республике действуют жилищные программы от государства. Казахстанцы из социально уязвимых слоев населения могут получать субсидии на оплату аренды жилья из частного сектора, а также льготную ипотеку. По сведениям Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, в республике в очереди на получение жилья по государственным программам состоят более 620 тысяч казахстанцев.
Если отталкиваться от стандартов ООН, то в идеале обеспеченность жильем одного человека должна составлять 30 квадратных метров. В Казахстане наблюдается улучшение ситуации по данному показателю. Так, в 2021 году в среднем на одного проживающего в РК приходилось 23,2 квадратных метра. Уровень увеличился на 5,9 % к уровню 2018 года. То есть пять лет назад на одного человека в среднем приходилось меньше на 1,3 квадратных метра.
Если рассматривать картину в разрезе регионов, то прослеживается диспропорция. В Астане и Алматы обеспеченность жильем практически соответствует международным стандартам. На одного жителя столицы приходится 30,6 квадратных метров, Алматы – 29 квадратных метров. Наиболее низкие цифры отмечаются в Туркестанской и Жамбылской областях, где показатель составляет 19,1 и 18 квадратных метров, соответственно.
Динамика строительства
В жилищном строительстве в периоде последних четырех лет наметился положительный тренд. С 2018 по 2022 годы в стране возвели 73,4 млн квадратных метров жилья. Рекордный объем ввода в стране отмечался в 2021 году – тогда в Казахстане «подняли» 17,1 млн квадратных метров. В прошлом году отметился спад до 15,4 млн квадратных метров, что превышает результаты 2018-2019-2020 годов.
Самое значительное снижение произошло в Астане и Алматы – на 24,7% и 34,6%, соответственно. И это логично, так как в отрасли наблюдается диспропорции по объему строительства. Основной строительный бум концентрируется в городах, ставших центрами притяжения для граждан.
Трудности логистики
Причин замедления ввода новых площадей в 2022 году - несколько. Это и рост цен на строительные материалы, и трудности с их поставками из-за рубежа. Отметим, что на долю импорта на внутреннем рынке стройматериалов сегодня приходится 34%. Нарушение логистических цепочек строительной продукции происходит по причине неблагоприятной геополитической обстановки. Очень показательный пример случился в столице, где строительные компании отодвинули сроки ввода в эксплуатацию жилых комплексов. Помимо трудностей с импортной составляющей строительства застройщики испытывают проблемы с дефицитом коммунальных мощностей. В свою очередь, это вызвано тем, что из-за сложностей с импортом необходимого оборудования для запуска строительства ТЭЦ-3 в столице опаздывают со сроками запуска этого важного предприятия. Результат – часть новостроек не подключена к центральному теплоснабжению. Теперь коммунальный объект планируется ввести в эксплуатацию в текущем году.
Использовать пенсионные накопления стало сложнее
Отражается на темпах строительства и снижение платежеспособного спроса у покупателей, который связан с сокращением досрочных изъятий пенсионных средств. В минувшем году сверхпороговые суммы, которые можно использовать из ЕНПФ на жилищные нужды, повысили в разы. После этого произошло снижение активности на рынке жилой недвижимости. Так, в 2022 году было совершено 465 822 сделок купли-продажи жилья, а это на 23,1 % меньше данных 2021 года.
Напомним, по инициативе главы государства казахстанцам предоставлена возможность использования единовременных пенсионных накоплений. С момента запуска кампании свыше 900 тысяч человек воспользовались своими накоплениями для решения жилищных вопросов. Логично, что такой массовый приход на рынок жилья «пенсионных» привел к ажиотажному спросу, а, соответственно, и к взлету цен на квадратные метры. Так, в 2021 году первичное жилье подорожало на 12%, вторичное – на 23,2%. В 2022 году рост стоимости жилья продолжился по инерции. Так, новое жилье увеличилось в цене на 17%, вторичное – на 25,8%.
Производство строительных материалов
Жилищно-строительная отрасль в Казахстане считается флагманом экономики, так как способствует развитию промышленности - оказывает так называемый мультипликативный эффект. Например, с ростом жилищного строительства развивается производство строительных материалов. По данным Qazindustry, объем выпуска строительной продукции в 2022 году вырос более чем на четверть. В частности, за январь-декабрь минувшего года в стране выпущено строительных материалов на 1 133,4 млрд тенге, что в номинальном выражении на 25,6% выше аналогичного периода 2021 года. Производство повысилось и в натуральном выражении. Так, индекс физического объема продукции в прошедшем году составил 101,3%. Рост отмечается по следующим товарам: изделия огнеупорные (+17,3%); кирпичи керамические неогнеупорные (+35%); клинкеры цементные (+13,6%); гипс (+14,4%); растворы строительные (+6,8%).
Это и одна из причин, по которой в стране принимаются меры по субсидированию застройщиков, участвующих в государственных жилищных программах, а также процентных ставок по ипотечным кредитам для нуждающихся.
Ипотека в моногородах, субсидии работодателям
Лидерами по жилищному строительству являются Астана и Алматы. Новшеством жилищной политики в Казахстане станет разворот на отдаленные населенные пункты. Такие меры предусматриваются в рамках концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года. Согласно концепции, специально для жителей моногородов с низким потенциалом развития запустят программу ипотечного кредитования. Будут применяться и меры субсидирования работодателей в сельской местности, которые построят для своих работников жилье. Эти инструменты, полагают в правительстве, будут стимулировать строительство жилых объектов в областях.
В целом в рамках Национального проекта «Обеспечение социального благополучия» в стране будут продолжены программы льготного ипотечного кредитования граждан с доходами, недостаточными для самостоятельного решения жилищных вопросов. Так, по линии «Отбасы банка» будут предоставляться предварительные или промежуточные жилищные займы по ставке вознаграждения, не превышающей 2 % и 5% годовых. Их адресатами будут категории населения из социально-уязвимых слоев населения, а также сотрудники бюджетных сфер и органов специального назначения, военные.
По направлению стимулирования строительства жилья будет привлечен единый оператор. Он будет вести финансирование проектов строительства социального кредитного жилья и реновации жилищного фонда путем предоставления местным исполнительным органам облигационных займов по единой ставке 4,25 % по пилотному проекту «Шаңырак». За оператором закрепят функцию по предоставлению гарантий на завершение строительства долевых объектов, и субсидирование части ставки вознаграждения по кредитам частных застройщиков.