Неожиданным для жителей столицы стало решение суда по сносу двух строящихся жилых объектов ЖК «Дублин» и ЖК «Вашингтон». Особенно поволноваться ситуация заставила дольщиков, чьи средства застройщик успел привлечь. Это при том, что у компании по данным проектам не было разрешения на проведение строительно-монтажных работ и правоустанавливающих документов на земельный участок. Вряд ли при таких обстоятельствах сделки с людьми заключались в рамках Договора о долевом участии, а это значило, что выбивать свои кровные вложения им предстояло бы с большими усилиями. Но, к счастью, скандал разрешился и застройщику дали возможность все-таки достроить жилые комплексы при условии, что он оформит все необходимые документы. Но хэппи-энда в этой истории могло и не случится – кейс еще раз вскрыл проблемы отрасли и риски для потенциальных дольщиков. О том, как не стать жертвой недобросовестных застройщиков или других факторов – в материале ИА El.kz.
Не успели в Астане отойти от шока из-за серии скандалов с проблемными долевыми объектами, появившимися в преддверии выставки EXPO, как в городе вновь замаячил очередной конфликт на этой почве. Квартирный вопрос остается насущным для многих казахстанцев. Для многих соотечественников приобретение жилья на стадии строительства наиболее оптимальный вариант по ценовым параметрам. Зачастую люди идут на риск и за брендом застройщика. Практикуют схемы долевого строительства как крупные строительные компании, так и небольшие. Потенциальные покупатели ориентируются на их бэкграунд. Если за ее плечами имеется ряд сносных построенных жилых комплексов, то можно и вложиться, считают они. Но руководствоваться только таким подходом чревато опасностью «заплатить за воздух». Да, реноме компании стоит учитывать, говорят эксперты, но есть также ряд важных условий, которые помогут обезопасить дольщиков. Тем более, что в стране уже имеются правовые основы, которые позволяют вложиться в «долевку» и обезопасить себя.
Три кита для застройщика
В первую очередь нужно понимать, какие схемы могут применять застройщики для привлечения денег дольщиков в рамках законодательства страны.
В Казахстане в 2016 году вступил в силу закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве». Документ направлен на защиту прав дольщиков. В нем прописываются механизмы, позволяющие застройщикам легально привлекать деньги дольщиков для строительства многоквартирных жилых объектов. Так, строительные компании могут собирать средства с дольщиков только по Договору о долевом участии в жилищном строительстве (ДДУ). Это право у компаний имеется в трех случаях.
Первый, - если он заручится гарантией по завершению строительства жилого объекта оператора в лице АО «Казахстанская жилищная компания». Для этого нужно отвечать ряду требований. Во-первых, он должен иметь опыт реализованных объектов строительства МЖК. В его «портфолио» должны входить, возведенные жилые квадраты, общая площадь которых составляет не менее 18 тысяч в городах республиканского значения и в столице. Не менее 9 тысяч построенных площадей у застройщика должно быть в других населенных пунктах. Также компания должна иметь трехлетний опыт работы в сфере жилищного строительства.
Во-вторых, компанию проверяют на финансовую устойчивость. Организация должна обладать активами, остающимися после вычета краткосрочных и долгосрочных обязательств, за последние два финансовых года согласно его финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением. Кроме того, величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 в течение всего срока строительства многоквартирного жилого дома до приемки его в эксплуатацию. Земельный участок застройщик должен иметь на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности. Помимо этого, действует обязательство по предоставлению финансовой отчетности, подтвержденной аудиторским заключением.
Второй способ, позволяющий использовать деньги дольщиков – привлечь участие в проекте банка второго уровня. По данному пункту предъявляются аналогичные требования по наличию построенных квадратных метров, трехлетнего опыта в строительстве многоквартирных жилых объектов, земельного участка и документации. В случае готовности финансирования МЖД банк заключает договор с инжиниринговой компанией. Деньги дольщиков направляются на счет банковского вклада. С момента заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве банк второго уровня признается доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное имущество и его реализации.
Третий путь для застройщика получить в правовом поле средства дольщиков – возвести каркас многоквартирного дома. Требования по наличию уже построенных квадратов в данном случае возрастают, то есть застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Республики Казахстан многоквартирные жилые дома общей площадью не менее 60 тысяч квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 30 тысяч квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При банкротстве уполномоченной компании дольщики для завершения строительства многоквартирного жилого дома вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством РК.
Гарантии достроиться
Договор о долевом участии в жилищном строительстве даст гарантию, что объект, который по тем или иным причинам стал проблемным, будет достроен. Также в нем предусматривается фиксация цены приобретаемого жилья. Во время хода строительства жилого комплекса застройщик не сможет в одностороннем порядке повысить стоимость квадрата. Это оговаривается в ДДУ.
Помимо благонадежности и документации потенциальным казахстанским дольщикам рекомендуется изучить самостоятельно компанию, с которой планируется заключение договора. Стоит учитывать месторасположение долевого объекта, а также как обстоят дела с коммунальными сетями и ресурсами жизнеобеспечения. В настоящий момент в стране в силу устаревания сетей жилищно-коммунальной инфраструктуры и дефицита мощностей по производству тепла, воды и электроэнергии могут возникнуть и непредвиденные ситуации. В Астане уже имелись преценденты, когда новостройки не могли подключиться к централизованному водо- и теплоснабжению. На сегодня в столице ждут ввода в эксплуатацию двух коммунальных объектов – третьей Насосно-фильтровальной станции. Ее обещают запустить предстоящим летом. Также ждут в городе запуска ТЭЦ-3.
Проблемы возникают и социальной инфраструктурой – зачастую в новых жилых кварталах отсутствуют школы, детские сады, медучреждения. Подводить коммуникации акиматы не успевают в силу разных причин. Оптимально для потенциального покупателя изучить план детальной планировки селитебного района.
Обходные схемы
Но, к сожалению, на практике есть компании, которые действуют вне рамок правового поля. И таких на рынке долевого строительства предостаточно. По данным Агентства РК по защите и развитию конкуренции, почти половина объектов долевого строительства распродается по мутным схемам. К ним относятся: предварительный договор купли-продажи, договор соинвестирования, договор пайщиков ЖСК, договор соинвестирования, договор бронирования. Специалисты советуют не подписывать такие документы, так как они не гарантируют исполнений обязательств застройщиком. Автоматически у покупателя увеличиваются риски остаться и без денег, и без жилья. К тому же, зачастую такие договоры составляются с учетом выгод застройщика. Отсюда часто вытекают риски плохого качества строительства.
Оптимально для потенциального дольщика обратиться к специалистам за консультацией, которые смогут оценить ситуацию с юридической точки зрения. Вопрос приобретения жилья уже в каком-то смысле для многих казахстанцев стал одной из самых важных сделок в жизни. Значит и подойти к нему нужно со скрупулезностью и ответственностью.
Между тем сами строительные компании заявляют, что они и рады бы работать по-белому, но условия входа для них слишком сложные. Предприниматели жалуются на административные барьеры и высокие требования, предъявляемые законодательством. Ранее сообщалось, что в правительстве и в АО «Казахстанская жилищная компания» обсуждают облегчения условий.
В условиях, когда в стране с каждым годом усиливается вопрос обеспечения казахстанцев жильем крайне важно отрегулировать сферу долевого строительства. Четкое следование букве закона в сегменте жилищного строительства будет способствовать наращиванию темпов ввода в эксплуатацию жилья. Это в свою очередь увеличит предложение на рынке, а значит позволит сдерживать рост цен на квадратные метры.
К слову, объемы строительства в стране с 2018 года по 2022 годы достигли 73,4 млн квадратных метров жилья. Рекордная сдача ЖК в республике зафиксирована в 2021 году – в стране возвели 17,1 млн квадратных метров. В 2022 году было построено 15,4 млн квадратных метров.
Стоит отметить, по меркам ООН, на одного человека показатель обеспечения жильем должен составлять 30 квадратных метров. В Казахстане в среднем на одного гражданина приходится чуть больше 20 квадратных метров.