«Хочу взять ипотеку — а почему бы не без первоначального взноса?» — звучит заманчиво, особенно если копилка пуста. Но за обещанием «никому ничего не платить заранее» часто скрывается либо жёсткая привязка к условиям, либо откровенный мошеннический лайфхак. В этой статье El.kz разберёмся честно: где правда, где миф, и какие риски вас реально подстерегают.
Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую платит сам заемщик продавцу или застройщику. Банк не «требует квитанцию» — он смотрит на оценку квартиры и выдаёт только недостающую сумму. Проще: если квартира стоит 40 млн ₸, а вы внесли 8 млн (20%), банк даст оставшиеся 32 млн.
Зачем он нужен банку? Это показатель вашей платежеспособности и ответственности. Зачем он нужен вам? Чем больше взнос — тем меньше переплата, ниже срок и ставка, ниже ежемесячный платёж.
Правда: официально — практически нет. В большинстве программ по закону требуется от 15–20%, а в некоторых — и 50% (например, по условиям некоторых программ в государственных банках). Простого «без первоначалки» почти нет.
Реальность: есть лишь несколько ограниченных случаев — и у них есть условия.
- Два банка, где формально можно получить ипотеку без первого взноса — это Halyk и ЦентрКредит. Но важно одно «но» — потребуется дополнительный залог: другая квартира с сопоставимой стоимостью. Пока вы не расплатитесь с банком, обе квартиры будут под обременением.
- Есть и партнерские программы «банк + застройщик», где застройщик соглашается продать жильё без первого взноса, но — только в строго определённых ЖК и по заранее оговоренным условиям. То есть свободы у покупателя — минимум.
Вывод: «без первоначального взноса» — возможно, но это узкие, редкие варианты с дополнительными обязательствами.
Правда: банк даёт полную стоимость — но выгоду это не делает. Наоборот: чем больше сумма кредита, тем выше общая переплата и ежемесячная нагрузка. Полная выдача означает:
- значительно больший процент к выплате за весь срок;
- более высокий ежемесячный платёж — и, как следствие, повышенный риск просрочек;
- часто — менее выгодная процентная ставка или жёсткие условия по страховкам и комиссиям.
Проще: экономии в долгосрочной перспективе нет — вы просто «перенесли» оплату из момента покупки в десятки ежемесячных платежей с процентами.
К сожалению, миф. В интернете полно предложений «помогу оформить ипотеку без первоначального взноса». Схемы выглядят красиво — но часто они незаконны и опасны.
Типичная мошенническая схема:
- Брокер договаривается с оценщиком завысить стоимость квартиры (реально 40 млн — завышают до 50 млн).
- Банк «видит» якобы 50 млн, выдаёт кредит на 40 млн, а недостающие 8 млн «как будто» — ваш 20%-й взнос.
- Вы платите «услуги» брокера (иногда до 10% от суммы кредита) — и рискуете остаться ни с чем, если оценку не примут.
Риски:
- потерять деньги брокеру и оценщику;
- банк отвергнет недостоверную оценку — а вы останетесь без кредита и без денег;
- возможны уголовные и административные последствия для тех, кто вовлечён в фальсификацию (оценщика могут лишить аккредитации; клиента — внести в чёрный список и т.д.).
Кратко: никогда не платите за «гарантированные» схемы, которые требуют фальсификации документов.
Тем, кто планирует оформить ипотеку и раздумывает над необходимостью первоначального взноса, юрист Макпал Сабитова советует:
Проверяйте залог. Если вам предлагают ипотеку без взноса за счёт залога другой квартиры — убедитесь, что вы понимаете, как это работает: обе квартиры будут под обременением, и при неплатежах банк может продавать залог.
Читайте договор. Любые «партнёрские условия» (ограниченные ЖК, допуслуги, страховки) обязаны быть в письменном виде.
Убедитесь в аккредитации оценщика. Банк имеет список своих аккредитованных оценщиков — работа с «серыми» специалистами — риск.
Сравнивайте предложения. Размер первоначального взноса прямо влияет на ставку и срок — иногда лучше собрать деньги (или снизить стоимость покупки), чем брать «полную» сумму.
«Остерегайтесь «помощников» с предоплатой. Законные ипотечные брокеры берут оплату за услуги, но не просят оплату за «незаконные» схемы и не обещают гарантии, невозможные по правилам банков», — заключила юрист.
Ипотека без первоначального взноса возможна, но редко и только на специальных условиях (дополнительный залог или партнерские программы). Такой кредит почти всегда дороже и рискованнее: большая переплата и высокий ежемесячный платёж. А схемы «через брокера» с завышением оценки — опасны и незаконны; возможны большие финансовые потери.
Таким образом, лучший путь — оценить, что доступнее: собирать первоначальный взнос (и получить лучшие условия) или брать ипотеку без взноса, понимая все ограничения и риски.
Ранее мы публиковали подборку квартир в регионах Казахстана с удивительно низкой ценой — всего один миллион тенге.