Жилищный вопрос в Астане остаётся одним из самых острых для жителей столицы Казахстана. С ростом цен на недвижимость и арендных ставок многие задаются вопросом: что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотеку? В этой статье El.kz мы сравним затраты на аренду и ипотеку для однокомнатной и двухкомнатной квартир в Есильском районе, а также рассмотрим, почему молодое поколение всё чаще выбирает аренду. 

Аренда жилья в Астане: стоимость и особенности

Аренда жилья в Есильском районе, одном из самых престижных в Астане, обходится недёшево. По предоставленным данным:

Аренда однокомнатной квартиры здесь составляет 200 000 тенге в месяц. С учётом коммунальных платежей, а это примерно 15 000–20 000 тенге, общие ежемесячные расходы составляют около 215 000–220 000 тенге. 

Аренда двухкомнатной квартиры площадью 70 квадратных метров на одной из самых престижных улиц столицы Мангилик Ел, стоит 350 000 тенге в месяц. С коммунальными платежами, также около 20 000–25 000 тенге, ежемесячные расходы составляют 370 000–375 000 тенге. 

Аренда привлекает своей гибкостью: нет долгосрочных обязательств, а переезд возможен в любой момент. Однако арендаторы не накапливают собственность, и их расходы уходят арендодателю. Кроме того, арендные ставки в Астане ежегодно растут. К слову, ранее мы писали о том, что в декабре 2024 года стоимость аренды жилья в Астане выросла на 6,1% по сравнению с ноябрем, что стало самым резким скачком с сентября 2022 года.

Ипотека в Астане: расчёты и особенности

Ипотека в Казахстане предоставляется через различные программы, включая государственные («7-20-25», «Зеленая ипотека») и коммерческие предложения банков. Рассмотрим расчёты ипотеки для двух типов квартир на основе предоставленных данных.

Однокомнатная квартира стоимостью 25 000 000 тенге

Первоначальный взнос (20%): 5 000 000 тенге.

Сумма кредита: 20 000 000 тенге.

Ежемесячный платёж: 246 000 тенге.

Переплата за весь срок: 24 370 795 тенге.

Общая сумма к возврату: 44 370 795 тенге.

Срок кредита (рассчитано на основе данных): примерно 15 лет (180 месяцев, исходя из общей суммы и ежемесячного платежа).

Дополнительные расходы: страхование недвижимости (20 000–50 000 тенге ежегодно), оценка имущества (10 000–30 000 тенге), регистрация ипотеки (около 10 000 тенге).

Двухкомнатная квартира стоимостью 45 000 000 тенге, 70 квадратных метров

Первоначальный взнос (20%): 9 000 000 тенге.

Сумма кредита: 36 000 000 тенге.

Ежемесячный платёж: 443 708 тенге.

Переплата за весь срок: 43 867 431 тенге.

Общая сумма к возврату: 79 867 431 тенге.

Срок кредита: около 15 лет (180 месяцев).

Дополнительные расходы: аналогичны однокомнатной квартире, но страхование может быть дороже из-за большей площади (30 000–70 000 тенге в год).

Ипотека требует значительных первоначальных вложений и строгой финансовой дисциплины. Однако она позволяет стать собственником жилья, а стоимость недвижимости в столице имеет тенденцию к росту, что делает покупку инвестиционно привлекательной.

Что выгоднее: аренда или ипотека?

Рассмотрим затраты на однокомнатную квартиру в течение 15 лет при двух сценариях — аренде и ипотеке.

Аренда

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры с учётом коммунальных услуг составляет 220 000 тенге в месяц. За 15 лет арендатор потратит 39,6 миллиона тенге (220 000 × 12 месяцев × 15 лет). Однако с учётом ежегодного роста арендной платы примерно на 4%, к концу этого срока ежемесячный платёж может вырасти до 350 000 тенге. Таким образом, общие расходы могут составить от 45 до 50 миллионов тенге.

Ипотека

При покупке квартиры стоимостью 25 миллионов тенге с минимальным первоначальным взносом в 20% (5 млн тенге), ежемесячный платёж по ипотеке составит 246 000 тенге. За 15 лет это выльется в 44 370 795 тенге. Если прибавить первоначальный взнос, общая сумма составит 49 370 795 тенге. К этому стоит добавить дополнительные расходы на страхование и оформление — около 500 000 тенге за весь период.

Вывод: И аренда, и ипотека за 15 лет обходятся примерно в одинаковую сумму — около 45–50 миллионов тенге. Однако в случае аренды жильё остаётся в собственности арендодателя, а при ипотеке — становится вашей недвижимостью.

Двухкомнатная квартира

Аренда

Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры с учётом коммунальных платежей составляет 375 000 тенге в месяц. За 15 лет общие расходы составят 67,5 миллиона тенге (375 000 × 12 месяцев × 15 лет). Однако с ежегодным ростом арендной платы на 4% итоговая сумма может превысить 80 миллионов тенге.

Ипотека

При покупке квартиры с первоначальным взносом в 9 миллионов тенге ежемесячный платёж составит 443 708 тенге. За 15 лет общая сумма выплат по кредиту составит 79 867 431 тенге. В совокупности с первоначальным взносом сумма достигает 88 867 431 тенге. Также стоит учесть дополнительные расходы на страхование и оформление — около 700 000 тенге за весь срок.

Вывод: Аренда обходится немного дешевле, особенно если сравнивать фиксированные ежемесячные выплаты. Однако с учётом ежегодного повышения ставок эта разница сокращается. При этом ипотека позволяет стать владельцем недвижимости, что делает её более выгодным вложением в долгосрочной перспективе.

Почему молодёжь выбирает аренду?

Для многих молодых людей в Казахстане покупка квартиры в ипотеку остаётся малодоступной. Основной барьер — отсутствие накоплений. Первоначальный взнос в размере от 5 до 9 миллионов тенге становится серьёзным препятствием, особенно для тех, кто только начинает карьеру или работает в нестабильных сферах. Кроме того, банки требуют официальное подтверждение дохода, что ограничивает возможности получения ипотеки для фрилансеров, самозанятых и молодых специалистов.

Другой важный фактор — изменившиеся приоритеты. Молодёжь всё чаще отказывается от привязки к одному месту и предпочитает свободу. Жизнь в арендуемой квартире воспринимается как более гибкий вариант, позволяющий переезжать, менять работу или уезжать за границу без обязательств. Для многих важнее инвестировать в себя — в образование, путешествия или собственный проект — чем в стены.

По данным опросов, значительная часть молодых арендаторов в Астане делает осознанный выбор в пользу аренды, даже имея достаточный доход. Ипотека воспринимается как долгосрочная ответственность, к которой готовы далеко не все.

Мнения экспертов 

Эксперты по недвижимости в Астане дали комментарии корреспонденту El.kz, в которых высказали свое мнение о том, что выгоднее на сегодняшний день для молодежи. По словам риелтора Ерлана Сая, решение во многом зависит от личной финансовой стабильности.

«Если доход стабильный и есть подушка безопасности — ипотека в долгосрочной перспективе выгоднее. Но если нет уверенности в будущем или хочется больше свободы — аренда пока будет безопаснее», — говорит эксперт.

Эксперт по недвижимости Алишер Турсунтаев, напротив, уверен, что в долгосрочной перспективе ипотека выгоднее:

«Лично моё мнение — выгоднее ипотека по нескольким причинам. Первое и самое важное — это ваша недвижимость. Второе — деньги кредитные, и их со временем “съедает” инфляция. Третье — с каждым годом недвижимость только дорожает, соответственно, ваш капитал растёт», — сказал он.

По мнению Турсунтаева, аренда имеет смысл лишь в случае, если человек часто путешествует или работает за границей. В остальных случаях выплата ипотеки приравнивается к инвестиции: к концу срока у владельца остаётся реальный актив, стоимость которого, скорее всего, значительно вырастет.

Тренды и прогноз

Прогноз на ипотеку и аренду жилья в Казахстане на 2026 год отражает как макроэкономические тенденции, так и особенности внутреннего спроса. В 2025 году ставка рефинансирования Национального банка составляла 16,5 %, однако к 2026 году ожидается её снижение. По данным экспертов, медианная ставка может составить около 9 %, однако официальный прогноз НБРК более сдержанный: диапазон от 13,5 % до 17,25 % с учетом фискальных рисков, повышения НДС и либерализации тарифов. Некоторые экономисты ожидают, что к концу 2026 года ключевая ставка составит примерно 12 %. Таким образом, можно предположить, что ипотечные ставки в 2026 году будут находиться в диапазоне от 12 % до 14 % годовых. Это означает, что кредитные условия по сравнению с 2024–2025 годами могут стать более доступными, особенно если государство продолжит поддержку жилищных программ.

Что касается арендной платы, то с 2022 года она значительно выросла — особенно в крупных городах, таких как Алматы и Астана. Это было связано как с внутренним спросом, так и с притоком переселенцев из других стран. Например, стоимость аренды двухкомнатной квартиры в центре Алматы увеличилась с 200 000 тенге до более 350 000 тенге. На фоне продолжающейся инфляции и роста тарифов на услуги ожидается, что арендные ставки продолжат умеренно расти. Прогнозируемый уровень инфляции на 2026 год — от 5,5 % до 11 %, что может привести к увеличению арендной платы в среднем на 5–10 % в год. При этом темпы роста могут замедлиться при реализации государственных жилищных проектов и расширении предложения на рынке.

В целом, в 2026 году ипотека может стать немного доступнее, особенно если ключевая ставка действительно снизится до уровня 12–13 %. Аренда, напротив, останется относительно высокой, особенно в столице и южном мегаполисе. Вопрос о том, что выгоднее — снимать жилье или брать ипотеку, по-прежнему будет зависеть от доходов семьи, стабильности занятости и наличия первоначального взноса. Важно также учитывать государственные жилищные программы, которые могут существенно улучшить условия как покупки, так и аренды жилья.

Ранее мы сообщали, где в Казахстане самые дешевые квартиры летом 2025 года