Қарыз алушыға ыңғайлы ипотека: 2026 жылы не өзгереді?
2026 жыл Қазақстандағы ипотекалық кредиттеу нарығы үшін бетбұрыс кезеңі болмақ. Fingramota.kz деректеріне сүйенсек, алдағы жылы ипотека беру жүйесі біртіндеп ашық әрі әділ модельге көшеді, деп хабарлайды El.kz интернет порталы.
Банктер қарыз алушының қаржылық мүмкіндігін тереңірек ескеруге міндеттелсе, мемлекет жеңілдетілген бағдарламалар арқылы қолдауды жалғастырады. Ал мөлшерлемелер бұрынғыдай «бәріне бірдей» емес, нақты тәуекелдерге қарай есептелмек.
ЖТСМ: ипотеканың басты көрсеткіші неге өзгеріп жатыр?
Ипотека рәсімдегенде тұтынушы үшін ең маңызды көрсеткіштердің бірі – жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ). Бұл көрсеткіш қарыз алушының банкке нақты қанша төлейтінін көрсетеді: оған пайыздық мөлшерлеме ғана емес, комиссиялар, сақтандыру, қызмет көрсету ақысы секілді барлық міндетті шығындар кіреді.
Оқи отырыңыз:
- Пәтер жөндеу кезінде қалай үнемдеуге болады?
- Жастарға жалдамалы пәтерде тұрған қаншалықты тиімді? Сарапшы жауап берді
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі Ұлттық банкпен бірлесіп, ипотека бойынша шекті ЖТСМ-ді 25%-дан 20%-ға дейін төмендетуді жоспарлаған. Бұл – тиімді мөлшерлемесі 20%-дан асатын ипотекаларға заң жүзінде тыйым салынады деген сөз.
Алайда бұл өзгеріс бірден күшіне енбейді. Бастапқыда шектеу 2025 жылдың ортасына жоспарланғанымен, кейін 2026 жылдың шілдесіне дейін кейінге қалдырылды. Себебі қазіргі базалық мөлшерлеме 18% болған жағдайда, банктер үшін 20%-бен ипотека беру экономикалық тұрғыдан тиімсіз.
Мамандардың айтуынша, банк секторындағы тұрақтылықты сақтау үшін базалық мөлшерлеме мен ипотека арасындағы айырмашылық кемінде 4-6 пайыздық тармақ болуы тиіс. Сондықтан қолданыстағы шекті деңгейдің уақытша сақталуы – нарықтағы тепе-теңдікті ұстап тұруға бағытталған қадам.
Ипотекалық мөлшерлемені есептеудің жаңа логикасы
2026 жылдан бастап ЖТСМ есептеу тәсілі де өзгереді. Енді мөлшерлеме мынадай негізгі факторларға байланысты болады:
кредиттің мерзімі;
бастапқы жарнаның көлемі;
LTV (loan-to-value) – кредит сомасының тұрғын үй құнына қатынасы.
Кредит мерзімі: уақыт артқан сайын тәуекел де өседі
Ипотеканың мерзімі неғұрлым ұзақ болса (10, 15, 20 немесе 25 жыл), банк үшін тәуекел де соғұрлым жоғары. Экономикалық жағдайдың өзгеруі, қарыз алушының табысының төмендеуі сияқты факторлар ұзақ мерзімде ықтимал. Сондықтан ұзақ ипотекаларға жоғары ЖТСМ белгіленеді.
Ал қысқа мерзімді ипотекаларда тәуекел аз, мөлшерлеме төмен болуы мүмкін. Бірақ мұндай жағдайда ай сайынғы төлем көлемі өседі.
Бастапқы жарна: неғұрлым көп – соғұрлым тиімді
Бастапқы жарна – ипотеканың «кілт» факторларының бірі. Ол әдетте тұрғын үй құнының 10-40%-ын құрайды.
Мысалы, пәтер құны 20 млн теңге болса:
20% (4 млн теңге) бастапқы жарнамен ипотеканың ЖТСМ-і 25%-дан жоғары болуы мүмкін;
40% (8 млн теңге) жарна салған жағдайда, қалған 12 млн теңге 20%-ға дейінгі мөлшерлемемен берілуі ықтимал.
Яғни қарыз алушы неғұрлым көп қаржы салса, банк үшін тәуекел азаяды, ал клиент үшін ипотека арзандайды.
LTV деген не және ол не үшін керек?
LTV (loan-to-value) – ипотекалық кредит сомасының тұрғын үй құнына қатынасы. Бұл көрсеткіш банктерге қарыздың сапасын бағалауға мүмкіндік береді.
Жоғары бастапқы жарна → төмен LTV → төмен тәуекел → төмен мөлшерлеме
Төмен жарна → жоғары LTV → жоғары тәуекел → жоғары мөлшерлеме
Мұндай тәсіл ипотеканы дербестендіруге жол ашады. Яғни әрбір қарыз алушының жағдайына қарай мөлшерлеме белгіленеді. Сонымен қатар бұл қазақстандықтарды жинақтауға және қаржылық тәртіпке үйретеді. Кейбір банктер бастапқы жарна жинау үшін арнайы жинақ депозиттерін іске қосуды жоспарлап отыр.
Айта кету керек, бұл модель дамыған елдерде әлдеқашан қолданылады. Онда ипотека «барлығына бірдей максимум пайыз» емес, қарыздың нақты сапасына қарай бағаланады.
Мемлекеттік бағдарламалар: ипотеканың тірегі
2026 жылы да мемлекет ипотеканы қолдаудан бас тартпайды. Әсіресе әлеуметтік және орта тап үшін бірқатар бағдарламалар өзектілігін сақтайды.
«7-20-25»
Бұл бағдарлама әлі де негізгі тетіктердің бірі болып қала береді. Талаптары айқын:
7% мөлшерлеме;
20% бастапқы жарна;
25 жылға дейінгі мерзім.
2025-2026 жылдары Алматы мен Астанада тұрғын үй құнының шегі 25 млн теңгеден 30 млн теңгеге дейін ұлғайтылды. Бұл бағдарлама арқылы сатып алуға болатын пәтерлер санын арттырды.
«Nauryz» және «Nauryz Zhumysker»
2025 жылдың соңынан бастап жаңа жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар іске қосылды:
әлеуметтік санаттар үшін – 7%;
басқа азаматтар үшін – шамамен 9%;
бастапқы жарна бойынша жеңіл талаптар;
ипотеканың ең жоғары сомасы аймаққа қарай белгіленеді (Астана мен Алматыда жоғары).
Бұл бағдарламалар ипотеканы арзандатумен қатар, әлеуметтік тұрғын үй нарығын дамытуға да бағытталған.
Бұған дейін пәтер бағасы неліктен өсетіні туралы сараптама жасағанбыз.
Қысқа да нұсқа. Жазылыңыз telegram - ға
Оқи отырыңыз 
