Баспаналы болудың қандай жолдары бар?
Баспана нарығындағы өзгерістер, баспаналы болудың тиімді шарттарын сарапшылармен бірге зерттеп көрдік.
Тұрғын үй нарығын зерттеп жүрген сарапшылардың бірі Айбар Олжаевтың айтуынша, 5 жылдың ішінде тұңғыш рет қолданыста болған үйлер нарығындағы бағаның өсуі тоқтаған.
Баға арзандайды деуге әлі ерте шығар, бірақ қайталама нарықтағы бағаның тұрақтауы жақсы жаңалық. Ол нені білдіреді? Биылғы жылдың алғашқы тоқсанында Қазақстан бойынша 72 685 үй сату-сатып алу мәмілелері жасалған. Бұл оның алдындағы жылдарға қарағанда айтарлықтай аз. Мысалы, 2022 жылдың I тоқсанында - 147,7 мың мәміле, 2021 жылдың I тоқсанында 115,4 мың мәміле жасалған. Үй алатын адамдар саны жылдан-жылға азайып келеді. Сұраныс қысқара бастағандықтан, қайталама нарықта сатушылар бағаны көтеруді қойды, - дейді ол сарапшы.
Айтуынша, баспананың қайталама нарығындағы стагнация белгілі дәрежеде инфляцияның төмендеуіне жағымды әсерін береді.
«Ол ұзаққа созылатын болса, қолданыстағы баспана бағасының біртіндеп арзандандай бастауына әкелуі мүмкін. Қайталама нарық бастапқы үйлер нарығынан әлдеқайда үлкен болғандықтан, бұл тренд құрылыс компанияларына да сауда көлемін сақтап қалу үшін маржаларын қысқартып, жаңа үйлер бағасын қымбаттататын әдетінен доғаруы мүмкін», - дейді ол.
Сарапшы пікіріне сүйенсек, тұрғын үй нарығында бағаның өсу дәуірі аяқталды.
Бізді алда күтіп тұрған коррекция «пузырьдің» қаншалықты үрленгендігін көрсетеді. Оған әлі жарты жыл керек. Екінші тоқсанда бастапқы нарықта да өзгерістер болады деп ойлаймын. Бір қызығы, сату нарығы мен аренда нарығында бұрынғыдай байланыс жоқ. Аренда нарығы өз заңдылығымен өмір сүретін болған. Егер ірі қалаларды алсақ, оған көбіне оқу маусымы, релоканттар, карантин сынды сыртқы факторлар көбірек әсер етеді, - дейді ол.
«7/20/25», «Баспана хит» бағдарламасы шектелді. Қазіргі біздің орта таптың көпшілігі осы 7/20/25 бағдарламасының арқасында баспаналы болды. Осыдан кейін сарапшылар баспана сатып алу мен сатудың азайып кеткенін талқыға салып жүр. 7/20/25 бағдарламасына лимит қою баспана нарығындағы сатып алу мен сатудың, бағаның төмендеуіне басты себеп болды ма? деген сауалымызға мұның әсерінің болғаны анық екенін айтады.
7/20/25 бағдарламасына биылдан бастап лимит қойылуы тұрғын үй нарығына сұраныстың шамамен 300 млрд теңгеге азайғанын білдіреді. Яғни осыншама үй алушы салатын ақша қысқарды. Бұл өз кезегінде бағаның өсіміне, инфляцияның төмендеуіне айтарлықтай әсерін береді. Себебі біздегі бағаның өсуіне мемлекеттік пайызы төмен бағдарламалардың әсері айтарлықтай болды. Сатып алу мен сату азайғаны – осы мемлекеттік бағдарламалардың нарықтан кетіп жатқанының бір белгісі. Оған әрине мемлекеттік ипотеканың қысқарғанын себеп ретінде атап көрсетуге болады. Оның алдында болған зейнетақы жинақтарына үй сатып алудың да әсері болған еді бағаның өсуіне. Одан кейін саябырсу сезілді, - деді ол.
Көптеген сарапшылар «7/20/25», «баспана хит» бағдарламаларына шарттары жақын бағдарламалар шығады деп болжам жасап отыр. Сарапшымыз мұндай болжамның іске асуы неғайбыл екенін айтады.
Мұндай өзгеріс енді Ұлттық банк тарапынан емес, Үкімет тарапынан жасалуы мүмкін. Үкімет кейбір бағдарламаларға ревизия жасауы ықтимал. Сонымен бірге бағдарламаларды біріктіру бойынша жұмыстар жасалуы мүмкін. Солай жасалған жағдайда ғана нарықтағы баға реттеледі. Осы оптимизация және ревизия бойынша өзгерістер болатынына сенемін. Пайыздық жағынан төмен пайызбен берілетін жаңа бағдарлама шығады дегенге аса сенбеймін. Өйткені қазір елімізде базалық ставка жоғары. 7 пайыздық бағдарлама жасау Үкіметке қиынға түседі. Оған бюджеттен ақша керек болады. Ондай қаржы қазіргідей бюджеттегі дефицит 4 триллион теңгеден асқан кезде ондай қадамды жасау қиын, - дейді ол.
Сарапшыдан қазір мемлекеттік ипотекалық бағдарламалармен баспана аламын деп ниеттеніп жүрген жандарға қандай бағдарлама тиімді екенін сұрадық. Оның сөзінше, мұндай аумалы-төкпелі кезеңде бірдеңе деп, кесіп айта қою қиын.
Қазіргі бар бағдарламалармен үй ала ма, әлде күте тұра ма, оны әрине әр адам өзі шешеді. Қазір бір болжам жасау қиын. Бірақ қазір өзгерістер мен құбылулар жүріп жатыр. Мұндай кезде бір қадам жасағаннан гөрі күте тұру да дұрыс шығар, - дейді сарапшы.
Тұрғын үй нарығындағы қазір өтініштер қабылданып жатқан, көп талқыланып жатқан ипотекалық бағдарламаның бірі - «Ұмай» бағдарламасы. Оның пайыздық пайыздық мөлшерлемесі – 14,4%. Бұған дейін болған үй алу бағдарламаларынан пайыздық мөлшерлемесі екі есе жоғары. Бірақ сарапшының айтуынша, бұл бағдарламаның 14%-дан төмен болмайтыны нарық заңына сәйкес.
Ұмай» тұрғын үй бағдарламасының пайыздық мөлшерлемесі – 14,4%. Бұл мемлекеттік бағдарлама емес, оның пайыздық мөлшерлемесінің неге жоғары екенін түсінуге болады. Бұл бағдарламаны Азия Даму банкі қаржыландырып отыр. Әйелдердің гендерлік теңдігін қолдау мақсатында жасалып отырған жақсы жоба. Қазақстанға осындай ұсыныс жасалған. Қазақстан мұндай жақсы бастамадан бас тартқан жоқ. Бұл бағдарламаның 14%-дан төмен болмайтыны түсінікті де. Өйткені нарықтық бағдарламаның пайыздық мөлшерлемесі базалық мөлшерлемеден төмен болмауы тиіс. Қазіргі жағдайда тиімді деп айтуға болады, - деді ол.
Тұрғын үй нарығындағы тағы бір өзгеріс – 50/50 бағдарламасы бойынша енді қаражатты салып, бірден алуға мүмкіндік жоқ. Бағалау мөлшерлемесі 2,5-тен төмен болмау керек. Ал ол үшін 3 ай күту керек. Тұрғын үй нарығына айтарлықтай әсері болатынын, бірақ
Бұл өте дұрыс қадам деп есептеймін. Өйткені қаржысын құя салып, жеңілдетілген бағдарламамен үй алып кету біздің қаржылық нарыққа өз зиянын тигізетін болған еді. Қазір қаржы үш ай жатып, содан кейін бағалау көрсеткіші өскеннен кейін барып үй алуға болады. Бұл белгілі бір экономикалық тұрақтылықты қаматамасыз етеді. Алдын ала болжауға мүмкіндік береді. Қанша адам ақша салып жатқанын, 3 айдан кейін қанша адам үй алатынын алдын ала біліп отыратын боламыз. Бұл нарықта қанша үйді кредитке алатынын болжап отырамыз деген сөз. Бұл өте жақсы құрал. Бұл тұрғын үй нарықтағы үй бағасының түсуіне әсер етеді, - дейді ол.
Экономист Сәбит Рысбаевтың айтуынша, үйдің бағасы түсіп жатыр.
Бір жағынан жақсы. Қатты ісініп кеткен еді. Бірақ баға тек бізде емес. Басқа елдерде де түсіп жатыр. Ресейдің өзінде соңғы 7-8 айда рубльдары 60% құнсызданса да Мәскеу секілді қалаларында баға түсіп жатыр. Еуропаның кей елдерінде де сол. Бізде қазір нақты ақшаң болса арзандау бағаға пәтер аласың. Көбісі қымбат алып арзан сатқысы келмейді әрине. Өтпесе де бұрынғы бағаны ұстап отыр. Бірақ ондай баға жоқ. Келіс келіспе баға түсті. Әлі де түсуі мүмкін, -деді экономист.
Бірақ сарапшының көзқарасынша, басқа жағынан қарасақ. АҚШ-та жағдай анау айтқандай жақсы емес. Осы жылдың өзінде 3 банк банкрот болды. Банктің системасы карта секілді. Біреуі құласа қалғандарын жұлып кетеді. Адамдар бірден банкке барып депозиттерін шешкісі келеді. Активтері қолында тұрған әлемде ешбір банк жоқ. Банк та ұлттық банк, адамдардан депозитке аз пайызбен ақша алып үстіне қосып жоғары пайызбен басқаға береді. Делдал ғой қарап тұрсан. Мемлекет банктердің құлауына мүдделі емес екенін айтады.
Америкада биыл жылжымайтын мүлік арзандайды деп жатыр. 2008-де «Мыльный пузырь» алдымен АҚШ-та жарылған болатын. Қазақстанда да пәтерлердің бағасы 2 есеге дейін арзандап кеткен еді. Біз әлі күнге дейін сол жылдардағы пәтердің бағасына доллармен жете алмай келе жатырмыз. Теңгемен 4-5 есе қымбаттап кетті. Бірақ доллар да қымбаттады. Ошым әзірге жағдай осылай. Америкада кризис болса әлемде кризис болады, - дейді экономист.
Сарапшылардың пікірінше, енді төмен пайыздық мөлшерлемемен тек белгілі бір санаттағы адамдар ғана ала алады. Бағдарламалар конкурстық негізде өткізіледі.
«Жас отбасы» бағдарламасы
Аталмыш бағдарламаға заңды отбасын құрғанына 5 жыл толғандар бақ сынай алады. Бағдарлама шартына сәйкес, 1 жыл бұрын депозит ашуы керек. Сондай-ақ үйдің құнының 50%-ы жиналып, ОП 5-ке тең болуы тиіс. Бұл бағдарламада жұптардың жасына шектеу жоқ.Пайыздық мөлшерлеме – 6%.Несие 6 жылдан 9 жылға дейінгі уақытқа беріледі. Бұл бағдарлама бойынша үй жөндеуге де болады.
«Нұрлы жер» бағдарламасы
Бұл бағдарламаның конкурсына әкімдікте үй кезегінде тұрған азаматтар қатыса алады. Ол бойынша тек жаңа үй алуға болады. Пайыздық мөлшерлеме – 5%. Бастапқы жарна – 20%.
«Бақытты отбасы» бағдарламасы
Бұл бағдарламаға әкімдік кезегінде тұрған мүмкіндігі шектеулі бала тәрбиелеп отырған, толық емес және көпбалалы отбасылар қатыса алады. Пайыздық мөлшерлеме – 2%. Бастапқы жарна: 10%. • Несие мерзімі: 19 жылға дейін. Нұр-Сұлтан, Алматы, Шымкент, Ақтау, Атырау қалаларында: 15 млн теңгеге дейін; ал басқа өңірлерде 10 млн теңгеге дейін беріледі. Конкурсқа қатысу үшін отбасы табыс көзін растауы керек. Отбасы мүшелерінің атында үй болмауы керек. Соңғы 6 айдағы табысы ең төменгі күнкөріс деңгейінің 3,1 еселенген мөлшерінен артық болмауы керек.
«Шаңырақ» бағдарламасы
Әкімдік кезегінде тұрғандарға беріледі. Отбасының әрбір мүшесінің айлық табысы 3,7 ең төменгі күнкөріс деңгейінен аспауы керек. Пайыздық мөлшерлеме – 5. Бастапқы жарна: 10%. Несие 20 жылға дейінгі мерзімге беріледі. Нұр-Сұлтан, Алматы қалаларында: 18 млн теңгеге дейін; Атырау, Ақтау, Ақтөбе, Түркістан, Шымкент және Қарағанды қалалары, Қарағанды облыстарында 15 млн теңгеге дейін беріледі. Ал өзге өңірлерде 12 млн теңгеге дейін. беріледі.
«Әскери баспана» бағдарламасы
Бұл – тұрғын үй төлемдерін алатын әскери қызметкерлерге жеңілдігі бар несие беру бағдарламасы. Олар үш несие түрінің бірін ала алады:
Жастарға арналған тұрғын үй бағдарламасы
Бұл бағдарламаға Астананың, Алматының, Қарағандының, Әулиеатаның, Қостанайдың, Атыраудың, Абайдың жастары ала алады. Жыл соңына дейін 10 өңірде іске қосу жоспарланып отыр. 35 жасқа дейінгі атында үй жоқ жастар қатыса алады. Өзі тұратын қалада 1 жылдық тұрақты тіркеуде болуы керек. Жалақысы жан басына шаққанда – 243 мың теңгеден аспауы тиіс. Сондай-ақ мына салаларда жұмыс істейтін жастар қатыса алады: денсаулық сақтау, білім, мәдениет, спорт, әлеуметтік сала, бұқаралық ақпарат құралдары, ғалымдар, оқытушылар, төтенше жағдайлар қызметкерлері, полиция қызметкерлері, жасы 35-ке дейінгі жетім өскендер қатыса алады. 5%-дық мөлшерлемемен 10% алғашқы жарна жасап, 25 жылға дейінгі мерзімге несие рәсімдейді.
Айта кететін жайт, «Алматы жастары» бойынша құжаттар қабылдау жүріп жатыр. «Елорда жастары» бойынша наурыз айында құжаттар қабылдау басталуы тиіс еді. Астана қаласы әкімдігі 1 млрд теңге бөлген. Отбасы банктың ақпаратына сәйкес, Астанада жақында құжаттар қабылдау басталады.
Қысқа да нұсқа. Жазылыңыз telegram - ға