Көктеммен бірге Астанаға ерекше реңк берген бір көрініс бар – ол LRT жүйесі. Әзірге толық іске қосылмаса да, техникалық режимде жүріп жатқан вагондар елорданың келбетін өзгертіп үлгерді. Әсіресе сол жағалаудағы жаңа аудандарда бұл көрініс көпшілікке Нью-Йорк атмосферасын сыйлап тұрғандай. Ал бұл көрініс сол маңдағы тұрғын үйлер бағасына қалай әсер етіп жатыр?
Сарапшылардың айтуынша, LRT желісі өтетін аудандарда бағаға қатысты өзгеріс шынымен де анық байқалады. Үй сату саласының маманы Қалмақыш Қуанбектің сөзінше, бұл аймақтар қазір инвесторлар үшін негізгі «магнитке» айналған.
Қазір нарықта дәл осы LRT маңындағы үйлерде бағаның көтерілгені сезіліп жатыр. Мысалы, LRT өтетін Қабанбай батыр, Сығанақ, «Нұрлы жол» вокзалы маңындағы аудандар инвесторларды қатты қызықтырып отыр. Сол себепті бұл жерлерде шаршы метр бағасы ұқсас тұрғын үй кешендерінен шамамен 15-20 пайыз жоғары. Яғни адамдар болашақтағы жайлылық үшін қазірдің өзінде көбірек төлеп жатыр. Бұл – классикалық «күту эффектісі», бірақ ол қазір нақты бағаға айналып үлгерді, – дейді сарапшы.
Жалпы, қала бойынша баға күрт өсті деуге келмейді. Жыл басынан бері орташа өсім 4,5-5,2 пайыз шамасында. Ал LRT маңындағы үйлерде бұл көрсеткіш екі есеге жуық жоғары.
Егер нақты осы локацияларды алсақ, баға өсімі 8-10,5 пайызға жетті. Негізгі серпіліс ақпан-наурыз айларында болды. Себебі дәл осы кезеңде жоба финалдық кезеңге жақындап, инфрақұрылым толықтырылып жатқаны туралы ақпарат көбейді. Нарық мұндай жаңалықтарға өте тез жауап береді. Яғни баға тек фактіге емес, күтімге де байланысты өседі, – дейді Қуанбек.
Қазір нарықта «радиус эффекті» айқын қалыптасқан. Яғни үйдің LRT станциясына жақын орналасуы оның құнына тікелей әсер етеді. 500 метр радиустағы үйлер ең қымбат сегментке айналған. Ал қашықтаған сайын баға да төмендей береді.
Қазір нақты үлгі қалыптасты: станциядан 500 метрге дейінгі пәтерлер нарықтан 20-25 пайызға дейін қымбат. 1-1,5 шақырым аралығында бұл айырмашылық азаяды. Ал 1,5 шақырымнан кейін LRT әсері іс жүзінде жойылады. Сол себепті сатып алушылар қазір тек үйдің сапасына емес, оның орналасуына, нақтырақ айтқанда, станцияға қаншалықты жақын екеніне қарап таңдайды, – дейді сарапшы.
Баға диапазоны да әртүрлі. Қазіргі таңда эконом және комфорт сегментіндегі үйлер шамамен 480-580 мың теңге/м² аралығында. Бизнес-класс сегментінде 700-950 мың теңге/м², ал премиум санаттағы тұрғын үйлер 1,2-1,5 млн теңгеге дейін барады. Бұл көрсеткіштердің барлығы LRT маңында орналасуына байланысты қалыптасып отыр.
Сарапшының айтуынша, нарық «күту кезеңінен» әлдеқашан өтіп кеткен. Қазір нақты сатып алулар жүріп жатыр, ал сұраныс ұсыныстан жоғары көрінеді.
Бүгінде сұраныс ұсыныстан шамамен 30 пайыз артық. Адамдар тек қараумен шектеліп жатқан жоқ – нақты сатып алып жатыр. LRT толық іске қосылғаннан кейін тағы бір өсім толқыны болады. Біздің бағалауымыз бойынша, баға қосымша 12-15 пайызға көтерілуі мүмкін. Бірақ содан кейін нарық тынышталып, өсім инфляция деңгейіне жақындайды. Себебі даурығу біртіндеп басылады, – деді ол.
Алдағы уақытта баға ең қатты өсетін аймақтар да анықталып отыр. Әсіресе жаңа вокзал маңы мен Мыңжылдық аллеясы ерекше назарда.
Бұл аудандарда баға салыстырмалы түрде әлі де төмен. Бірақ LRT оларды толыққанды көлік хабына айналдырады. Яғни бұл қысқа мерзімді тренд емес, өйткені қаланың логистикасы өзгеріп жатыр. Тиісінше дәл сол жерлерде ұзақмерзімді өсім әлеуеті жоғары, – дейді Қуанбек.
Инвестиция тұрғысынан алғанда да бұл бағыт тартымды.
Егер инвестиция ретінде қарасақ, LRT маңындағы үйлер жалға беру үшін өте тиімді. Жылдық табыс шамамен 9-11 пайызға жетуі мүмкін. Бұл нарықтағы орташа көрсеткіштен жоғары. Бірақ маңызды бір нюанс бар: пәтерді станцияға тым жақын алмау керек. Эстакадаға жақын орналасқан төменгі қабаттарда шу қатты естіледі, оның үстіне көрініс басқаша, сол үшін жеңілдіктер пайда бола бастады, – дейді сарапшы.
Айта кетейік, Астана қаласының әкімі Жеңіс Қасымбек LRT-нің іске қосылар күні таяп қалғаны туралы хабарлаған еді. Ал жолақысы 200 теңге болып бекітілген.
