Қазақстанда тұрғын үй бағасы жыл сайын өсіп, баспана алу көпшілік үшін күрделі қаржылық шешімге айналып отыр. Үй құнының қымбаттауы, ипотекалық несие шарттарының қиындауы және инфляция деңгейінің жоғары болуы азаматтардың қалтасына салмақ салуда. Осы орайда Ұлттық банк төрағасының ипотекаға асықпау жөніндегі үндеуі қоғамда қызу талқылануда. Сарапшылар тұрғын үй бағасының өсу себептері мен нарықтағы ықтимал өзгерістерге қатысты пікір білдірді.
Қазақстанда тұрғын үй бағаларының өсуі бірнеше факторлардың әсерінен болып отыр. 2025 жылдың қорытындысы бойынша жаңа тұрғын үйлердің бағасы орта есеппен 10% өскен, ал 2026 жылдың басында бастапқы нарықтағы бағалар бір жыл ішінде 15,5%-ға, қайталама нарықта 14,3%-ға артқан.
2025 жылы 20,1 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілгенімен, бұл көлем сұранысты толық қанағаттандырмайды. Ірі қалаларда (Астана, Алматы) урбанизация және халықтың өсуі тұрғын үйге деген сұранысты арттырады, ал құрылыс қарқыны жеткіліксіз.
Экономист Сапарбай Жобаевтың айтуынша, қазіргі таңда тұрғын үй бағасы айтарлықтай қымбаттап отыр. Оның басты себебі – баспанаға деген сұраныстың жоғары болуы. Сонымен қатар 2021-2022 жылдары зейнетақы қорындағы белгілі бір шектен асқан қаражатты алуға рұқсат берілуі де нарықтағы бағаның өсуіне ықпал еткен.
Сол кезеңде тұрғын үй нарығына шамамен 3,5 трлн теңге құйылып, бұл 2022-2023 жылдары баспана бағасының 40-50 пайызға дейін қымбаттауына әсер етті. Бұған қоса, жыл сайынғы инфляция деңгейінің өсуі де тұрғын үй құнының артуына түрткі болып отыр, – деді экономист.
Сарапшы азаматтарға баспана алуда мүмкіндігінше төмен пайызды мемлекеттік бағдарламаларды пайдалануға кеңес береді. Ал коммерциялық банктер ұсынатын ипотекалық мөлшерлемелердің жоғары екенін атап өтті.
«Отбасы банк» арқылы баспана алудың тиімді тұстары бар екенін айтқан экономист, үш жыл бойы қаражат жинаған салымшыларға мемлекет тарапынан қосымша сыйақы қарастырылғанын еске салды. Оның сөзінше, мұндай мүмкіндіктерді барынша тиімді пайдалану қажет.
Ал экономист Азамат Қағибат жыл басталғалы бері экономикалық көрсеткіштердің жағдайына көңілі толмайтынын жеткізді. Үкіметтің есебінде айтылған статистика бойынша жалпы ішкі ұлттық өнім алты пайыз өсімді көрсеткенін айтады.
Бұған да күмәнмен қараймын, өйткені инфляция 11-13% құрайтын көрінеді. Мұндай кері пропорционалды көрсеткіш болуы мүмкін емес. Алдағы уақытта жәрдемақылар мен зейнетақы тағы бір мәрте 6,7-пайызға көтерілетін жоба үкіметтің назарында бар екен. Түптеп келгенде үкіметтен баға, тариф саясатына нақты шара қолданбаса экономика шатқаяқтап, дағдарыс халге жетуі әбден мүмкін, – дейді экономист.
Сарапшы бұл жағдай банк қаржы саласынан да айналып өтпейтінін, ипотека жағдайы да алаңдатып отырғанын жеткізді. Әрі құрылыс компанияларының ахуалы мүшкіл екенін де тілге тиек етті.
Баспана сарапшысы Ақерке Бодаубекқызы ипотека рәсімдегісі келіп жүрген азаматтарға оңтайлы уақытты күткені дұрыс екенін айтады. Өйткені қандай да бір бағдарлама болып жатқан кезде нарықта баға ойнап тұрады, дегенмен әр азаматтың өзінің іс жүзінде қолайлы уақыты болатынын жеткізді.
Кейде қолжетімді бағдарламалар шығып қалады, сондай жағдайда мұндай мүмкіндікті жібермеу керек, жалпы қарапайым халыққа төмен пайызбен ипотека шығып қалса, көп ойланудың қажеті жоқ. Бірден алып алған дұрыс, – дейді ол.
Сарапшы соңғы жылдары үй бағасының күрт өсуіне әсер етіп отырған негізгі факторлар бірінші кезекте салық, одан кейін аты бар, заты жоқ болмайтын мардымсыз бағдарламаларды жарнамалаудан кейін үй бағасы өсті деп отыр.
Бір өскен баға қатты түспейді негізі, сұранысқа ие тауар болса ол тек өсе бермек. Бұл дегеніміз – сұраныс көп болғасын, тұрғын үй бағасы жылдан жылға өсіп жатыр. Ал ірі қалаларда үйге деген сұраныс әрдайым арта береді, өйткені жұмыстың тапшылығынан жыл сайын қалаға қоныс аударатындардың қарасы қалың, – дейді.
Баспана сарапшысы Ақерке Бодаубекқызы ипотека рәсімдегенде ең бірінші кезекте адам өзіне сенімді болса алған дұрыс екенін айтады.
Ата-анам, әйелім, досым көмектеседі деп қымбат пәтерге ұрынудың қажеті жоқ. Ипотеканы төлей алмау қауіпі болмас үшін оның алдын алыңыз, ең арзан пәтерден бастағаныңыз абзал. Барынша тиімді төмен пайызбен ипотека рәсімдеген дұрыс, – дейді ол.
Сарапшының пікірінше, қазіргі таңда төмен пайызды ипотека тек бірінші нарықта екенін жеткізді. Егер отбасы банкте жиналған ақша болса, отбасы банк арқылы екінші нарықтан алған арзанырақ екенін ескертеді.
Жылжымайтын мүлік сарапшысы Эльмира Рақымжан ұлттық банк төрағасының ойымен толықтай келісетінін айтады. Бірақ бұл жүз пайыз ипотека рәсімдеуге болмайды деген сөз емес.
Қазіргі таңда инфляцияның өте жоғары деңгейі кез келген ипотека рәсімдейтін клиенттің ай сайынғы төлемі мен пайыздық мөлшерлемесін көбейтіп жібереді. Яғни, ай сайынғы төлемдері қымбатқа түседі. Оның үстіне кез келген ипотека рәсімдейтін азамат «үй алғым келеді деп» эмоцияға беріліп бірден күміп етіп, шешім қабылдауға болмайды, – дейді Эльмира Рақымжан.
Сарапшының айтуынша, ипотека рәсімдейтін азаматтың ай сайынғы төлемдері отбасылық бюджетке салмақ түсірмеу керек. Оның үстіне 2026 жылдан бастап міндеттеме табыс коэффиценті енгізілгенін айтты.
Бұл дегеніміз – ипотекаға үй алғысы келген азаматтың ай сайынғы қарыз төлемдері түсіп тұрған табысының қанша бөлігін алып отырғанын есептеу көрсеткіші. Банктер міндеттеме табыс коэффицентін клиент ипотекаға өтінім берген кезде және ипотекаға мақұлдау берердің алдында, тіпті кейде соңғы құжаттарды рәсімдеп жатқан кезде қайта тексеру мүмкін, – дейді.
Жылжымайтын мүлік сарапшысы Эльмира Рақымжан үй бағасының көтерілуіне инфляциямен қоса, құрылыс материалдарының қымбаттауы, логистика бағасының өсуі де әсер еткенін айтады.
Ипотекалық брокерлердің: «қазір үй сатып ал, ипотека рәсімдемесеңіз үйдің бағасы қымбаттайды» деген жарнамасына сене бермеңіздер. Баспана бағасының өскеніне қарағанда, қазіргі күнде нарықта үй бағасының тұрақтанғанын көріп отырмыз. Сондықтан да кез келген ипотека рәсімдейтін азамат нарықты зерттесін, – деді.